e편한세상 신곡 시그니처뷰 추첨제, 실질 분양가, 자금 조달 방법

e편한세상 신곡 시그니처뷰 입주자 모집공고 게시되었다. 해당 아파트는 815세대 규모로 전체의 49.9% 인 407 세대 분양한다. 본 포스팅은 선택옵션과 취득세를 포함한 실질 분양가, 추첨제 세대수 그리고 계약-중도-잔금 단계별 자금 계획에 필요한 내용을 포함했다. e편한세상 신곡 시그니처뷰 추첨제, 실질 분양가, 청약 자금 조달 방법에 대해 알아보도록 하자.



입주자 모집공고 요약


e편한세상 신곡 시그니처뷰 입지
e편한세상 신곡 시그니처뷰 입지 (출저 : 홈페이지)


e편한세상 신곡 시그니처뷰 모집공고 요약
e편한세상 신곡 시그니처뷰 입주자 모집공고 요약



🧭 거주지 요건

e편한세상 신곡 시그니처뷰 거주지 요건은 경기도, 수도권 거주자만 청약 가능하다. 경기도 거주자는 해당지역으로, 수도권 거주자는 기타지역으로 청약한다. 경쟁이 있을 시 의정부시에게 우선권이 부여된다.



🗓️ 청약 일자

특별공급 청약은 2024년 01월 22일 , 일반공급 1순위 청약은 2024년 01월 23일 청약홈에서 온라인으로 진행된다.

당첨자 발표는 2024년 01월 30일이다. 당첨자는 계약기간인 2024년 02월 14일 ~ 2024년 02월 16일에 모델하우스에서 정당 계약을 진행한다.
(🏠 모델하우스 위치는 경기도 의정부시 의정부동 288-10다.)

당첨자는 32 개월동안 계약금, 중도금, 잔금을 준비하면 2026년 09월새 아파트를 얻을 수 있다. 👉 계약-중도-잔금시 준비할 자금은 아래 상세하게 설명하였다.



⛔️ 전매제한 / 실거주 의무

e편한세상 신곡 시그니처뷰 전매제한 기간은 12개월, 실거주 의무는 없다. 전매는 2025년 01월 29일부터 가능하다. 분양권 전매시 (지방세 포함) 1년 미만은 77%, 1년 이상은 66%의 양도소득세가 발생하는 점 알고 있자.


공급 세대



🏘️ 총 분양 세대수 : 407 세대

e편한세상 신곡 시그니처뷰는 1단지 641세대(지하 3층 ~ 지상 35층, 4개동), 2단지 174세대(지하 3층 ~ 지상 25층, 2개동)로 구성되었다. 분양 세대수는 407세대로 전체 세대수의 50%를 청약으로 공급한다. 일반공급 226세대, 특별공급 181세대 분양하는 점 알고 있자.

전체 공급세대 중 74타입(30평)은 가장 많은 110세대를 분양한다.


e편한세상 신곡 시그니처뷰 공급세대
e편한세상 신곡 시그니처뷰 공급 세대수



일반공급 : 가점제, 추첨제



✅ 일반공급 가점제 101세대

e편한세상 신곡 시그니처뷰일반공급 226세대는 가점제 93세대, 추첨제 133세대로 공급된다. 가점제는 청약 가점표에 따라 우선순위를 결정에 입주자를 선정한다. 추첨제는 가점과는 무관하게 입주자를 선정한다.


✅ e편한세상 신곡 시그니처뷰 추첨제 156세대

e편한세상 신곡 시그니처뷰 추첨제 133세대는 무주택자 대상 102세대, 전체 대상 31세대로 나뉜다. 추첨제의 75%는 무주택자를 우선으로 한다. 무주택자 대상 추첨 세대수는 52A(23평) 10세대, 52B(23평) 7세대, 59A(24평) 16세대, 59B(24평) 13세대, 59C(24평) 16세대, 74(30평) 26세대, 84A(34평) 5세대, 84B(34평) 9세대다.


e편한세상 신곡 시그니처뷰 추첨제, 가점제 세대수
e편한세상 신곡 시그니처뷰 추첨제, 가점제


🥇 가점제, 추첨제 입주자 선정 순서

일반공급 청약할 때 모든 청약자는 가점제, 추첨제 선택을 하지 않는다. 청약홈에서 선택하는 건 “주택형 (52A, 84A등)”만 있다. 추첨제가 없다고 당황하지 말자.

일반공급 입주자 선정 순서를 59C 타입을 예로 설명해보겠다. 59C 타입을 원하는 청약자는 청약홈에서 59C 타입을 선택한다. 59C는 가점제 14세대, 추첨제 (무주택자 대상) 16세대, 추첨제 (전체) 5세대로 나눠있다.

모든 1순위 청약자는 가점제에서 1차 경쟁을 한다. 가점제에서 탈락한 사람은 2차로 추첨제 (무주택자 대상)의 대상으로 자동 포함된다. 물론 무주택인 자격자만 포함된다. 마지막 추첨제 (전체)는 가점제 탈락자, 추첨제 무주택자 대상 탈락자와 1순위 청약자가 (1순위 미달시 2순위) 우선순위 없이 추첨으로 입주자를 선정하는 것이다. 추첨제의 장점은 가점 낮은 무주택자나 1주택자도 당첨될 수 있다는걸 알고 있자.



특별공급 : 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양



✅ 다자녀가구 33세대

입주자모집공고일 현재 의정부시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)에 거주하는 만 19세 미만의 자녀 3명(태아 포함) 이상을 둔 현재 무주택세대 구성원이 신청할 수 있다.

e편한세상 신곡 시그니처뷰 다자녀가구는 경기도 거주자 18세대, 수도권 거주자 대상 15세대 공급한다. 경기도 거주자에게 공급하는 18세대는 의정부시 거주자에게 우선권이 있다.


e편한세상 신곡 시그니처뷰 다자녀가구 공급세대
e편한세상 신곡 시그니처뷰 다자녀가구 공급 세대수


다자녀가구는 다자녀가구 배점을 기준으로 순위를 가르고, 동일점수 경쟁시 미성년 자녀수와 청약자의 연령을 우선순위로 입주자 선정한다.

예를 들어 59B(24평) 공급 세대수는 총 5세대다. 경기도 거주자는 3세대 선정 대상이된다. 하지만 거주지 우선 순위로 의정부시 거주자가 우선한다. 반면에 수도권에 공급하는 다자녀가구는 거주지 우선권을 고려하지 않는다. 따라서 수도권 및 경기도 거주자는 해당 유형에서 입주자로 선정될 수 있다.



✅ 신혼부부 69세대

입주자모집공고일 현재 의정부시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)에 거주하고 혼인기간이 7년 이내(혼인신고일 기준, 재혼 포함)인 무주택세대 구성원(신혼부부는 혼인신고일부터 입주자모집공고일 현재까지 계속 무주택자이어야 함)으로서 소득기준 또는 자산기준을 충족해야 청약할 수 있다.

e편한세상 신곡 시그니처뷰 신혼부부 특별공급은 결혼 7년차 이내의 무주택자 부부를 대상으로 진행한다. 소득기준 120%이하에게 (외벌이시 100%이하) 공급되는 세대는 우선공급 37세대, 소득기준 120%초과 ~ 160%이하 (외벌이시 100%초과 ~ 140%이하) 청약 가능한 일반공급은 10세대다. 일반공급 1순위와 동일하게 신혼부부 특별공급에도 추첨제가 있다. 기준소득을 초과한 경우 (외벌시 140%초과, 맞벌이 160%초과) 보유중인 건물, 토지의 가액이 3.31억원을 초과하지 않으면 추첨제 22세대에 청약할 수 있다.


e편한세상 신곡 시그니처뷰 신혼부부 공급세대
e편한세상 신곡 시그니처뷰 신혼부부 공급 세대수


신혼부부 특별공급은 “거주지역 >> 미성년 자녀수“에 따라 입주자를 선정한다.

59A를 예로 설명해보겠다. 해당 주택형은 우선공급 소득기준으로 6세대, 일반공급 소득기준으로 2세대, 추첨제로 4세대 공급한다. 우선공급 소득기준은 소득기준 120% (외벌이 100%이하)이어야 하고 의정부시 거주자가 입주자로 우선 선정된다. 이와 동일하게 일반공급 2세대는 소득기준 140% 이하 (맞벌이 160% 이하)인 세대 중 의정부시 거주자가 입주자로 선정된다. 마지막으로 59A 추첨제 4세대는 소득기준 초과하는 (부동산가액 만족) 신혼부부들이 추첨으로 당첨될 수 있다.



✅ 생애최초 32세대

생애최초는 특별공급은 입주자모집공고일 현재 의정부시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)에 거주하면서 생애최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정)로 주택을 구입하는 자를 대상으로 진행한다. 생애최초도 신혼부부 특별공급처럼 소득, 자산 기준을 충족해야 한다.

e편한세상 신곡 시그니처뷰 생애최초는 주택을 한번도 소유하지 않은 세대를 대상으로 진행된다. 소득 130% 이하 우선공급 19세대, 소득 160% 이하 일반공급 6세대 공급된다.소득기준을 초과하거나 1인 가구는 추첨제 7세대에 청약할 수 있다.

1인가구는 주의할 점이 있다. 1인 가구는 단독세대일 경우 전용면적 60㎡이하만 청약할 수 있다. 같은 1인 가구지만 단독 세대가 아닐경우 (부모님과 함께 사는경우)는 면적 제한없이 추첨제에 청약할 수 있으므로 전 평형에 청약할 수 있다.


e편한세상 신곡 시그니처뷰 생애최초 공급세대
e편한세상 신곡 시그니처뷰 생애최초 공급 세대수


생애최초 입주자 선정 절차를 74(30평) 기준으로 설명하겠다. 해당 타입은 9세대 청약 가능하다. 청약자 중 소득 130%이하에 해당하는 사람은 74 우선공급 5세대에 당첨될 수 있다. 당첨되지 못한 청약자는 소득 130%초과 ~ 160%미만 구간에 있는 청약자들과 1세대를 두고 경쟁을 진행한다. 우선공급 5세대, 일반공급 1세대에서 탈락한 청약자는 소득 기준을 초과하는 청약자와 함께 추첨제 3세대를 놓고 경쟁하게 된다. 생애최초 입주자 선정시 가점은 사용하지 않는다. 소득기준구분 및 추첨제에서 경쟁이 있을 경우 해당 주택건설지역인 의정부시 거주자가 우선하며, 경쟁이 있는 경우 추첨으로 결정한다.



✅ 노부모부양 9세대

노부모부양은 입주자모집공고일 현재 의정부시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)에 거주하면서 만 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주민등록표등본에 등재되어 있는 경우에 한정)하고 있는 무주택 세대주 (피부양자의 배우자도 무주택자여야 함)를 대상으로 공급된다.

e편한세상 신곡 시그니처뷰 노부모부양은 경기도 거주자 7세대, 수도권 거주자 대상 2세대 공급한다. 경기도(의정부시 우선권)에게 공급하는 7세대는 의정부시 거주자에게 우선권이 있다. 참고로 노부모부양은 “거주지역 >> 청약 가점”으로 입주자를 선정한다


e편한세상 신곡 시그니처뷰 노부모부양 공급세대
e편한세상 신곡 시그니처뷰 노부모부양 공급 세대수



분양 가격



💰 e편한세상 신곡 시그니처뷰 실질 분양가

공급가격 기준 e편한세상 신곡 시그니처뷰 3.3㎡ 평당가는 1982만 원이다

아파트 청약시 공식적인 분양가는 ‘공급 가격’이다. 그렇지만 청약자는 아파트 외 발코니 확장, 시스템 에어컨과 같은 옵션도 선택하고, 소유권 이전 등기시 취득세를 납부해야 한다. 즉, 아파트 공급 가격과 선택옵션, 취득세를 포함한 전체 금액을 기준으로 자금 계획을 세워야 한다. 분석 내용에 포함한 선택옵션은 발코니 확장비와 시스템 에어컨이다.

예를 들어 52A(23평) 공급 가격은 4억 4480만이다. 여기에 발코니 확장비 1430만원, 시스템 에어컨 460만원, 취득세 531만원를 포함한 실질 분양가는 4억 8532만원이 된다. 실질 분양가를 이야기하는 이유는 공급 가격인 4억 4480만으로 분양 자금 계획을 세우면 부족금을 충당하는데 어려움이 있기 때문이다.

발코니 확장비, 시스템 에어컨 및 취득세를 반영한 e편한세상 신곡 시그니처뷰 실질 분양가는 다음과 같다. 52A(4억 8532만원), 52B(4억 8555만원), 59A(5억 4439만원), 59B(5억 3858만원), 59C(5억 3112만원), 74(6억 5161만원), 84A(7억 1463만원), 84B(7억 5381만원)


e편한세상 신곡 시그니처뷰 실질 분양가
e편한세상 신곡 시그니처뷰 실질 분양가


📆 분양대금 납부 일정

공급 가격은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 낸다. 계약금은 2024. 02. 16까지 10%, 중도금은 2024. 08. 20부터 ~ 2026. 05. 20까지 60%를 나눠 낸다. 마지막으로 잔금은 2026. 09. 30에 30%를 낸다. 계약일부터 잔금까지 납부하는 기간은 총 32 개월이다. 32 개월이면 청약의 장점을 잘 살릴 수 있는 기간이다.

선택옵션 (발코니 확장, 에어콘)은 계약시 10%, 중도금 1차에 발코니 확장은 20%, 시스템 에어컨은 10%를 내고 마지막 잔금 때에 70%, 80% 납부한다.


e편한세상 신곡 시그니처뷰 분양대금 납부일정
e편한세상 신곡 시그니처뷰 분양가 납부 일정


💰 계약금

e편한세상 신곡 시그니처뷰 계약금 납부일(2024. 02. 16)에 준비할 비용 전 평형 1,000만원과 발코니 확징비10% + 시스템 에어컨 10%이다. 계약일로부터 30일 이내 공급 가격의 10%에서 1천만원을 뺀 나머지 부분을 납부해야 한다. 계약금은 대출로 할 수 없으므로 청약자는 자납하기 위한 자금을 사전에 확보해야 한다.

예를 들어e편한세상 신곡 시그니처뷰 84A타입은 공급가격 (10%) 6467만원 + 발코니 (10%) 250만원 + 에어컨 (10%) 66만원을 더한 6783만원을 계약금으로 준비해야 한다.


e편한세상 신곡 시그니처뷰 계약금 준비금액
e편한세상 신곡 시그니처뷰 계약금 준비 금액


💰 중도금

e편한세상 신곡 시그니처뷰 중도금 대출은 이자후불제 조건으로 진행된다. 자금이 여유있으면 대출없이 진행하면 되고, 그렇지 않으면 중도금 대출을 받으면 된다. 이자후불제 조건이므로 중도금 납부 기간 (2024. 08. 20부터 ~ 2026. 05. 20)에 내야 할 이자는 없다. 중도금 대출 이자는 잔금일 ( 2026. 09. 30)에 납부하면 된다. 중도금 기간에 발코니 확장 20%, 시스템 에어컨 중도금 10%도 포함되어 있으니 자금 계획 세울때 참고하자.

예를 들어e편한세상 신곡 시그니처뷰 59B타입은 선택옵션 (발코니 확장, 시스템 에어컨) 385만원을 중도금 납부기간에 준비하면 된다.

✪ 아래 표는 중도금 대출을 (연 5%) 가정하고 만든 자료이다.


e편한세상 신곡 시그니처뷰 중도금 준비금액
e편한세상 신곡 시그니처뷰 중도금 준비 금액


💰 잔금

잔금시 준비할 비용은 (1)중도금 대출금, (2)잔금, (3)선택옵션 잔금, (4)중도금 대출 이자다.

예를 들어 84B타입은 잔금 2억 472만, 중도금 대출 상환금 4억 944만원, 선택 옵션 잔금 2245만원, 중도금 대출이자 2502 만 원을 더한 6억 6164만원을 준비해야 한다.

e편한세상 신곡 시그니처뷰주택형별로 준비해야 할 잔금은 다음과 같다.52A(23평 : 4억 3032만원), 52B(23평 : 4억 3048만원), 59A(24평 : 4억 8180만원), 59B(24평 : 4억 7676만원), 59C(24평 : 4억 7016만원), 74(30평 : 5억 7539만원), 84A(34평 : 6억 2850만원), 84B(34평 : 6억 6164만원)

잔금은 잔금대출 (주택담보)을 받거나 임차로 전세 보증금을 받아 잔금을 충당하는 전략을 취해야 한다. 아래 2가지 전략 “(1) 잔금 대출, (2) 전세 보증금” 활용하는 방법에 대해 이야기 해보겠다.


e편한세상 신곡 시그니처뷰 잔금 준비금액
e편한세상 신곡 시그니처뷰 잔금 준비 금액


♟️ 잔금 대출로 해결하기

실거주로 잔금 해결하기 위해서는 잔금대출 (주택담보대출)을 집단대출 형태로 받아야 한다. 비규제지역 무주택자는 LTV 70%로 대출 가능하다. 대출 가능 금액으로 잔금 준비금액을 제외한 추가 금액을 살펴보겠다.

참고로 잔금대출은 시세를 기준으로 한다. e편한세상 신곡 시그니처뷰는 계약 후 32 개월 후 입주하는 아파트다. 연 4% 시세 상승을 가정하고 계산한 대출 가능 금액인 점 참고 바란다.

e편한세상 신곡 시그니처뷰 잔금 대출 후 추가로 준비할 자금은 다음과 같다. 52A(23평 : 9162만원), 52B(23평 : 9178만원), 59A(24평 : 1억 553만원), 59B(24평 : 1억 414만원), 59C(24평 : 1억 272만원), 74(30평 : 1억 2664만원), 84A(34평 : 1억 4098만원), 84B(34평 : 1억 4911만원)

참고로 2024년부터 스트레스 DSR이 도입해서 점차 강도를 높일 예정이라고 한다. DSR은 개인 소득에 따라 대출금액이 제한되므로 해당 단지가 입주하는 2026년에는 현재보다 더 적은 대출금만 받을 수 있으니 보수적으로 자금계획 세워야한다.


e편한세상 신곡 시그니처뷰 잔금 (잔금대출)
e편한세상 신곡 시그니처뷰 잔금 준비 (잔금 대출)


♟️ 전세 보증금으로 잔금 해결하기

의정부시 신곡동의 전세가율은 60%다.

e편한세상 신곡 시그니처뷰 임차로 전세 보증금을 확보한 후 주택형별로 필요한 자금은 다음과 같다. 52A(23평 : 1억 4077만원), 52B(23평 : 1억 4092만원), 59A(24평 : 1억 6013만원), 59B(24평 : 1억 5821만원), 59C(24평 : 1억 5604만원), 74(30평 : 1억 9203만원), 84A(34평 : 2억 1244만원), 84B(34평 : 2억 2451만원)

개인 상황에 따라 다르겠지만, 잔금 대출로 분양 대금을 마련하기 보다는 전세 보증금으로 준비하는걸 추천한다.

예를들어 84A의 경우 대출금은 5억 17만원이다. 대출에는 매년 발생하는 이자가 있다. 연 5%로 가정할 경우 매년 2289만 원이 발생한다. 물론 최대 한도까지 잔금 대출을 받지는 않을것이다. 여러분께 알려주고 싶은건 잔금 대출은 이자비용이 발생하나 전세 보증금에는 이자비용이 없다는 것이다.


e편한세상 신곡 시그니처뷰 잔금 (전세보증금)
e편한세상 신곡 시그니처뷰 잔금 준비 (전세 임차)


그래서 총 얼마가 필요한가?


앞서 계약금, 중도금, 잔금 준비에 대해 긴 글을 읽어 주어서 감사하다. 결국 우리가 취할 수 있는 전략은 잔금 대출을 받거나 전세 보증금으로 분양 대금을 충당하는 것이다. 계약부터 잔금까지 발생하는 총 비용을 정리하며 글을 마무리하겠다.

아래 이미지는 대출받고 실거주하는 경우, 전세로 임차할 경우 청약자가 준비해야하는 자금의 크기다. 계약과 중도금 단계에서 준비할 금액은 동일하다. 잔금시 어떤 전략을 취하는지에 따라 총 준비자금이 달라진다고 이해하면 된다.

예시로 59A타입으로 계약시 준비할 자금은 5203만원이다. 계약금액에는 공급가격 (10%)인 4942만원, 발코니 (10%) 200만원, 에어컨 (10%) 61만원이 포함되어 있다.중도금 대출시 납부할 금액은 없다. 그리고 잔금시 부담해야 할 금액을 더하면 대출로 실거주하는 사람은 1억 6217만원, 전세를 줄 사람은 2억 1677만원이 필요하다.


e편한세상 신곡 시그니처뷰 전페 필요비용
e편한세상 신곡 시그니처뷰 총 필요 자금



본 포스팅은 e편한세상 신곡 시그니처뷰 추첨제, 실질 분양가, 청약 자금 조달 방법에 초점을 두고 작성했다. 청약자께서는 해당 단지의 입지, 평면도 및 동호수 배치도를 꼼꼼히 살펴보고 청약하시길 권한다. 입지, 평면도, 동호수 배치도는 분양 홈페이지를 참고하기 바란다.
(참고 : e편한세상 신곡 시그니처뷰 분양홈페이지)

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