다주택자 지금 집 팔면 부동산 양도 소득세 몇% 내야 하는가? (2023년 기준)

부동산에 투자하면 누구나 가치 상승에 따른 이익을 원합니다. 부동산 (토지, 건물) 또는 권리 (분양권) 팔 때 생기는 시세차익을 전부 차지할 수는 없습니다. 왜냐하면 ‘소득있는 곳에 세금이 있다’는 조세 1원칙이 있기 때문이죠. 이와같이 부동산 (또는 권리) 시세 차익에 부과되는 세금을 양도차익이라 합니다.




부동산 양도 소득세 계산 방법


부동산 양도 소득세 계산은 부동산 판매 가격에서 취득가와 필요경비를 제외한 양도차익을 계산한 후 장기보유특별공제 금액을 제외하면 양도 소득금액을 계산할 수 있습니다. 이후 감면소득금액, 양도소득 기본공제 (250만원)를 제외한 양도소득 과세표준을 계산 후 2023년 부동산 양도세율을 곱하면 됩니다. 양도 소득세 세액계산은 다음과 같은 흐름으로 계산합니다.


  1. 부동산양도가액
  2. (-) 부동산 취득가 차감
  3. (-) 필요 경비 차감
  4. (-) 장기보유특별공제 차감 ✪1주택자 또는 일시적 1가구 2주택자에 한합니다.
  5. (-) 감면대상 소득금액 차감 ✪감면대상 소득금액은 ‘조세특례제한법에서 규정한 ‘미분양 주택’, ‘신축주택’에 한합니다.
  6. (-) 양도소득 기본공제 (250만원
  7. 양도소득 과세표준 확정
  8. ‘7. 양도소득 과세표준’에 2023년 양도 소득세율 적용




양도 소득세 과세표준 낮추는 방법



필요 경비 확보하기


과표금액을 낮추기 위해서는 취득가 외 다른 경비들을 인정받아야 합니다. 예를들어 주택 취득 후 납부하는 취득세는 취득가에 포함시킬 수 있습니다. 그리고 주택의 가치를 향상기키 위한 ‘자본적 지출’ 항목도 경비로 인정 받을 수 있습니다.

인정경비 : 용도 변경위한 개조비, 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비



장기보유 특별공제로 한번 더 혜택받기


개인이 토지, 건물과 같은 부동산 또는 분양권과 같은 권리를 팔때 소득세법 시행령이 개정되어 24년 5월 9일까지 “다주택자 양도소득세 중과 한시 배제” 중입니다.

네. 한시적으로만 운영됩니다. 이후에는 어떻게 바뀔지 모르는 겁니다. 하지만 지금까지 변화 과정을 살펴보면 힌트를 얻을 수 있지 않을까 생각합니다.

부동산 양도 소득세에 대해 간략히 짚어보고, 양도소득세율이 어떻게 변해왔는지 알려드릴게요.




부동산 양도 소득세 신고와 납부


양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다. 예정신고를 하지 않으면 납부 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부 지연 가산세가 부과됩니다.

예를 들어 2022년 7월 15일 잔금을 지급받았다면 예정신고/납부기한은 2022년 9월 30일까지입니다.




양도 소득세의 변화


2014년 ~ 2016년 양도 소득세율


양도소득세는 수많은 소득세 가운데 하나로서 다른 소득세와 동일한 세율의 적용을 받았습니다. 1967년 11월에 제정된 ‘부동산 투기억제에 관한 특별조치세법’에서 투기억제세가 처음 도입되었습니다.

이때부터 부동산 양도소득에는 50% 단일 세율이 적용되었습니다. 이후 1974년 종합소득세 제도 도입되며 종합소득세와 분리 과세하는 양도소득세법이 새로 만들어졌습니다.

아래는 2014년부터 과표 기준을 만들고 부과되는 양도 소득세율입니다. 양도소득세는 “부동산을 파는 시점”에 적용되는 법을 따릅니다. 2014년 이후에도 여러 번 개정이 있었기 때문에 이 세율은 유효한 세율이 아닙니다.


과세표준양도
소득세율
누진 공제
1,200만원 이하6 %
4,600만원 이하15 %108만원
8,800만원 이하24 %522만원
1.5억원 이하35 %1,490만원
1.5억원 초과38 %1,940만원
2014년 ~ 2016년 부동산 양도소득세율



2017년 ~ 2020년 양도 소득세율


2017년에 양도소득세율이 바뀌었습니다. 과표구간 5억 원이 추가되었고 최고 세율은 38%에서 40%로 인상되었습니다. 높아지는 부동산 가격에 맞춰 과표구간을 상향한 것입니다.

이후 2018년 변경된 내용은 과표 ‘3억’ 구간을 추가했고 최고 세율은 40%에서 42%로 높였습니다.


과세 표준양도
소득세율
누진 공제
1,200만원 이하6 %
4,600만원 이하15 %108만원
8,800만원 이하24 %522만원
1.5억원 이하35 %1,490만원
5억원 이하38 %1,940만원
5억원 초과40 %2,940만원
2017년 부동산 양도 소득세율


과세 표준양도
소득세율
누진 공제
1,200만원 이하6 %
4,600만원 이하15 %108만원
8,800만원 이하24 %522만원
1.5억원 이하35 %1,490만원
3억원 이하38 %1,940만원
5억원 이하40 %2,540만원
5억원 초과42 %3,540만원
2018년 ~ 2020년 부동산 양도 소득세율



2021년 ~ 2022년 양도 소득세율


2021년 팬데믹으로 글로벌 유동성이 풍부해지며 (물론 국내도) 자산 가격이 폭등했습니다. 앞서 2017년에서도 부동산 가격이 상승하자 과표구간이 높아졌습니다. 2021년에도 동일한 개정이 있었습니다.

과표구간 ’10억’이 등장했습니다. 그리고 최고세율은 42%에서 45%로 높아졌습니다. 이때는 중과 주택 보유에 따라 10 ~ 20% 중과세율도 있었습니다. 무시무시했죠.


과세 표준양도
소득세율
누진 공제
1,200만원 이하6 %
4,600만원 이하15 %108만원
8,800만원 이하24 %522만원
1.5억원 이하35 %1,490만원
3억원 이하38 %1,940만원
5억원 이하40 %2,540만원
10억원 이하42 %3,540만원
10억원 초과45 %6,540만원
2021년 ~ 2022년 부동산 양도 소득세율



2023년 양도 소득세


2023년 현재 부동산 양도 시 발생하는 세율은 다음과 같습니다.

이전까지 부과되던 양도소득세율과는 큰 차이 없습니다. 최저 과표구간이 1400만 원으로 상향되었고 2번째 과표구간이 5000만 원으로 바뀌었을 뿐입니다. 그리고 이전 정부에서 시행되던 “양도세 중과”도 한시적으로 배제 중입니다. (24년 5월까지)


과세 표준양도
소득세율
누진 공제
1,400만원 이하6 %
5,000만원 이하15 %126만원
8,800만원 이하24 %576만원
1.5억원 이하35 %1,544만원
3억원 이하38 %1,994만원
5억원 이하40 %2,594만원
10억원 이하42 %3,594만원
10억원 초과45 %6,594만원
2023년 부동산 양도 소득세율




부동산 양도 소득세 포스팅을 마치며


양도소득세 최고 세율은 2014년 38% ⇨ 40% ⇨ 42% ⇨ 2023년 45%로 9년 사이에 7%나 상승했습니다. 시간이 지나며 양도 소득세율과 과세 표준구간은 계속해서 높아지고 있습니다. 2024년 5월까지 한시적으로 양도세 중과를 배제하는 시행령이 운영중입니다. 양도세 중과에 한해서는 법 개정으로 완화될 수 있습니다. 그러나 정부의 수입원이 되는 부동산 양도 소득세는 낮아지지는 않을 것 같습니다.

부동산 양도소득세는 자주 변합니다. 가장 최신의 정보를 확인하기 위해서는 “국세청“의 정보를 확인하시기 바랍니다.

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다