포제스 한강 추첨제, 실질 분양가, 자금 조달 방법

포제스 한강 입주자 모집공고 게시되었다. 해당 아파트는 128세대 규모로 전체의 100% 인 128 세대 분양한다. 본 포스팅은 선택옵션과 취득세를 포함한 실질 분양가, 추첨제 세대수 그리고 계약-중도-잔금 단계별 자금 계획에 필요한 내용을 포함했다. 포제스 한강 추첨제, 실질 분양가, 청약 자금 조달 방법에 대해 알아보겠다.



입주자 모집공고 요약


포제스 한강 입지
포제스 한강 입지 (출저 : 홈페이지)


포제스 한강 입주자 모집공고 요약
포제스 한강 입주자 모집공고 요약



🧭 거주지 요건

포제스 한강 거주지 요건은 서울특별시, 수도권 거주자만 청약 가능하다. 서울특별시 거주자는 해당지역으로, 수도권 거주자는 기타지역으로 청약한다. 경쟁이 있을 시 서울특별시 거주자에게 우선권이 부여된다.



🗓️ 청약 일자

특별공급 청약은 2024년 01월 24일 , 일반공급 1순위 청약은 2024년 01월 25일 청약홈에서 온라인으로 진행된다.

당첨자 발표는 2024년 02월 01일이다. 당첨자는 계약기간인 2024년 02월 15일 ~ 2024년 02월 17일에 모델하우스에서 정당 계약을 진행한다.
(🏠 모델하우스 위치는 서울특별시 강남구 선릉로 818다.)

당첨자는 20 개월동안 계약금, 중도금, 잔금을 준비하면 2025년 09월새 아파트를 얻을 수 있다. 👉 계약-중도-잔금시 준비할 자금은 아래 상세하게 설명하였다.



⛔️ 전매제한 / 실거주 의무

포제스 한강 전매제한 기간은 12개월, 실거주 의무는 없다. 전매 거래는 청약 당첨일로부터 1년 뒤인 2025년 01월 31일부터 가능하다. 분양권 전매시 (지방세 포함) 1년 미만은 77%, 1년 이상은 66%의 양도소득세가 발생하는 점 알고 있자.



공급 세대



🏘️ 총 분양 세대수 : 128 세대

포제스 한강는 아파트 지하 3층, 지상 15층 3개동 총 128세대규모다. 분양 세대수는 128세대로 청약으로 100% 공급된다. 일반공급 94세대, 특별공급 34세대 분양하는 점 알고 있자. 전체 공급세대 중 84타입(35평)은 가장 많은 42세대를 분양한다.


포제스 한강 공급세대
포제스 한강 공급 세대수


일반공급 : 가점제, 추첨제



✅ 일반공급 가점제 8세대

포제스 한강 일반공급 94세대는 가점제 8세대, 추첨제 86세대로 공급된다. 가점제는 청약 가점표에 따라 우선순위를 결정에 입주자를 선정한다. 추첨제는 가점과는 무관하게 입주자를 선정한다.

전용 85㎡ 이하는 40% 가점제, 60% 추첨제로 공급된다. 포제스 한강에서 전용 85㎡ 이하 평형은 84타입 하나로 일반공급 20세대 중 8세대만 가점제로 공급하고 나머지는 모두 추첨제로 진행되는 점 알고 있자.


✅ 포제스 한강 추첨제 86세대

포제스 한강 추첨제 86세대는 무주택자 대상 66세대, 전체 대상 20세대로 나뉜다.

추첨제의 75%는 무주택자를 우선으로 한다. 무주택자 대상 추첨 세대수는 84(35평) 9세대, 115(47평) 16세대, 123(50평) 15세대, 213(86평) 21세대, 223(90평) 3세대, 244A(101평) 1세대, 244B(101평) 1세대 공급된다.


포제스 한강 추첨제, 가점제
포제스 한강 추첨제, 가점제


🥇 가점제, 추첨제 입주자 선정 순서

일반공급 청약할 때 모든 청약자는 가점제, 추첨제 선택을 하지 않는다. 청약시 청약자가 선택하는 건 “주택형”에 한정된다. 모든 청약자는 가점제부터 시작하여 추첨제로 자동 대상 편입되는 점 알고 있자.

일반공급 입주자 선정 절차를 84타입을 예로 설명해보겠다. 84타입에 신청한 모든 청약자는 가점제 8세대의 당첨 대상이 된다. 이중 가점제 대상이 되지 않는 사람을 제외하고 청약 가점 (청약 점수) 순서에 따라 가점제 당첨자를 선정한다. 가점제에서 탈락한 청약자는 자동으로 추첨제 대상이 된다.

앞서 추첨제는 무주택자 대상, 전체 대상이 있다 설명했다. 84타입의 경우 무주택자 대상 추첨제는 9세대, 전체 대상 추첨제는 3세대다. 가점제에서 탈락한 인원은 추첨제 대상이 되고, 이중 무주택자를 대상으로 9세대에 대해 추첨을 진행한다. 마지막으로 가점제, 무주택자 추첨제 탈락한 인원와 그 외 청약자 (1주택자)를 모아 전체 대상 추첨제 3세대에 대해 입주자를 선정한다.

추첨제의 마지막인 “추첨제 (전체)”에는 가점 낮은 무주택자나 1주택자도 당첨될 수 있다는걸 알고 있자.



특별공급 : 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양



✅ 다자녀가구 13세대

입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도, 인천광역시에 거주하는 만19세 미만의 자녀 3명(태아 포함) 이상을 둔 현재 무주택세대구성원이 신청할 수 있다. 포제스 한강 다자녀가구는 서울특별시 거주자 8세대, 수도권 거주자 대상 5세대 공급한다. 서울특별시 공급 세대수에서 거주 기간에 따른 우선순위는 없다. 단지 입주자 모집공고 시점에 “서울 특별시”에 거주하고 있었다면 동등한 자격을 가진다.


포제스 한강 다자녀가구 공급세대
포제스 한강 다자녀가구 공급 세대수


다자녀가구는 다자녀가구 배점을 기준으로 순위를 가르고, 동일점수 경쟁시 미성년 자녀수와 청약자의 연령을 우선순위로 입주자 선정한다.

예를 들어 115(47평) 공급 세대수는 총 3세대다. 이중 서울시 거주자에게 배정된 세대수는 2세대다. 만약 서울시 거주하는 청약자의 다자녀가구 배점이 동일하다면 미성년 자녀수로 우선 순위를 결정한다.



✅ 신혼부부 8세대

신혼부부 특별공급은 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도, 인천광역시에 거주하고 혼인기간이 7년 이내(혼인신고일 기준, 재혼 포함)인 무주택세대구성원(신혼부부는 혼인신고일부터 입주자모집공고일 현재까지 계속 무주택자이어야 함*)으로서 「신혼부부 주택 특별공급 운용지침」에서 정하는 소득기준 또는 자산기준을 충족해야 청약할 수 있다.

신혼부부 특별공급은 전용 85㎡ 이하 면적만 청약할 수 있으므로 그 외 평형은 청약할 수 없다.

포제스 한강 신혼부부 특별공급은 결혼 7년차 이내의 무주택자 부부를 대상으로 진행한다. 소득기준 120%이하에게 (외벌이시 100%이하) 공급되는 세대는 우선공급 4세대, 소득기준 120%초과 ~ 160%이하 (외벌이시 100%초과 ~ 140%이하) 청약 가능한 일반공급은 1세대다. 일반공급 1순위와 동일하게 신혼부부 특별공급에도 추첨제가 있다. 기준소득을 초과한 경우 (외벌시 140%초과, 맞벌이 160%초과) 보유중인 건물, 토지의 가액이 3.31억원을 초과하지 않으면 추첨제 3세대에 청약할 수 있다.


포제스 한강 신혼부부 공급세대
포제스 한강 신혼부부 공급 세대수


신혼부부 특별공급은 “거주지역 >> 미성년 자녀수“에 따라 입주자를 선정한다.

84를 예로 설명해보겠다. 해당 주택형은 우선공급 소득기준으로 4세대, 일반공급 소득기준으로 1세대, 추첨제로 3세대 공급한다. 우선공급 소득기준은 소득기준 120% (외벌이 100%이하)이어야 하고 서울특별시 거주자 거주자가 입주자로 우선 선정된다. 이와 동일하게 일반공급 1세대는 소득기준 140% 이하 (맞벌이 160% 이하)인 세대 중 서울특별시 거주자 거주자가 입주자로 선정된다. 마지막으로 84 추첨제 3세대는 소득기준 초과하는 (부동산가액 만족) 신혼부부들이 추첨으로 당첨될 수 있다.



✅ 생애최초 4세대

생애최초는 특별공급은 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도, 인천광역시에 거주하면서 생애최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정)로 주택을 구입하는 자를 대상으로 진행한다. 생애최초도 신혼부부 특별공급처럼 소득, 자산 기준을 충족해야 한다. (소득기준과 자산기준은 신혼부부 특별공급에서 요구하는 기준과 약간 다르다.)

포제스 한강 생애최초는 소득 130% 이하 우선공급 2세대, 소득 160% 이하 일반공급 1세대 공급된다.소득기준을 초과하거나 1인 가구는 추첨제 1세대에 청약할 수 있다.

1인가구는 생애최초 청약시 주의할 점이 있다. 단독세대일 경우 전용면적 60㎡이하만 청약할 수 있다. 같은 1인 가구지만 단독 세대가 아닐경우 (부모님과 함께 사는경우)는 면적 제한없이 추첨제에 청약할 수 있으므로 전 평형에 청약할 수 있다.


포제스 한강 생애최초 공급세대
포제스 한강 생애최초 공급 세대수


생애최초 입주자 선정 절차를 84(35평) 기준으로 설명하겠다. 해당 타입은 4세대 청약 가능하다. 청약자 중 소득 130%이하에 해당하는 사람은 84 우선공급 2세대에 당첨될 수 있다. 당첨되지 못한 청약자는 소득 130%초과 ~ 160%미만 구간에 있는 청약자들과 1세대를 두고 경쟁을 진행한다. 우선공급 2세대, 일반공급 1세대에서 탈락한 청약자는 소득 기준을 초과하는 청약자와 함께 추첨제 1세대를 놓고 경쟁하게 된다. 생애최초 입주자 선정시 가점은 사용하지 않는다. 소득기준구분 및 추첨제에서 경쟁이 있을 경우 해당 주택건설지역인 서울특별시 거주자 거주자가 우선하며, 경쟁이 있는 경우 추첨으로 결정한다.



✅ 노부모부양 4세대

노부모부양은 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도, 인천광역시에 거주하면서 만65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주민등록표등본에 등재되어 있는 경우에 한정)하고 있는 무주택 세대주(피부양자의 배우자도 무주택자여야 함.)를 대상으로 입주자를 선정한다.

포제스 한강 노부모부양은 서울특별시 거주자에게만 4세대 공급된다. 수도권 거주자에게 배정된 노부모부양 세대수 없는 점 알고 있자. 참고로 노부모부양은 “거주지역 >> 청약 가점”으로 입주자를 선정한다


포제스 한강 노부모부양 공급세대
포제스 한강 노부모부양 공급 세대수



분양 가격



💰 포제스 한강 실질 분양가

공급가격 기준 포제스 한강 3.3㎡ 평당가는 1억 3875만 원이다

아파트 청약시 공식적인 분양가는 ‘공급 가격’이다. 그렇지만 청약자는 아파트 외 발코니 확장, 시스템 에어컨과 같은 옵션도 선택하고, 중도금 대출이자 그리고 소유권 이전 등기시 취득세를 납부해야 한다. 즉, 아파트 공급 가격과 선택옵션, 중도금 이자비용, 취득세를 포함한 전체 금액을 기준으로 자금 계획을 세워야 한다. 분석 내용에 포함한 선택옵션은 발코니 확장비와 시스템 에어컨이다.

프리미엄 아파트이기에 발코니, 시스템 에어컨은 무상으로 공급된다. 그 외 선택옵션은 공개된 바 없다.

213(86평) 공급 가격은 136억 5000만이다. 여기에 발코니 확장비와 시스템 에어컨은 무상으로 제공된다. 그 외에도 중도금 이자 3억 6126만원, 취득세 4억 8331만원이 필요하다. 해당 비용을 포함한 실질 분양가는 144억 9456만원이 된다. 실질 분양가를 이야기하는 이유는 공급 가격인 136억 5000만으로 분양 자금 계획을 세우면 부족금을 충당하는데 문제가 생길 수 있기 때문이다.

평형별 실질 분양가는 아래 표를 참고하기 바란다.


포제스 한강 실질 분양가
포제스 한강 실질 분양가


📆 분양대금 납부 일정

포제스 한강 분양금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 낸다. 계약금은 2024. 02. 17까지 전 평형 1억을 납부하고 30일 이내로 10%에서 1억을 제외한 금액을 납부한다. 중도금은 2024. 06. 20부터 ~ 2025년 4월 21일까지 60%를 4차에 걸쳐 납부한다. 마지막 잔금은 2025. 09. 30에 30%를 낸다. 계약일부터 잔금까지 납부하는 총 기간은 20개월이 된다.


포제스 한강 분양대금 납부일정
포제스 한강 분양가 납부 일정


💰 계약금

포제스 한강 계약금은 2번으로 나눠 납부한다. 1차 계약일인 (2024. 02. 17)에 준비할 비용은 전 평형 1억이다. 그리고 계약일로부터 30일 이내에 공급가격 10%에서 기 납부한 1억원을 제외한 금액을 납부해야 한다. 계약금은 대출로 할 수 없으므로 청약자는 자납하기 위한 자금을 사전에 확보해야 한다.

포제스 한강 244B타입에 당첨되었다면 공급가격 (10%) 16억을 계약금으로 준비해야 한다.


포제스 한강 계약금 준비자금
포제스 한강 계약금 준비 금액


💰 중도금

포제스 한강 중도금 대출은 이자후불제 조건으로 진행된다. 자금이 여유있으면 대출없이 진행하면 되고, 그렇지 않으면 중도금 대출을 받을 수 있다. 금액이 커서 중도금 60% 대출 여부는 불확실하다. 중도금 대출이 가능하다는 전제로 내용을 이어가겠다.

중도금 60% 대출이 모두 이뤄진다면 중도금 납부 기간동안 내야 할 돈은 없다. 중도금 대출이자는 잔금시 납부하면 되기 때문이다.

✪ 아래 표는 중도금 대출을 (연 5%) 가정하고 만든 자료이다.


포제스 한강 중도금 준비자금
포제스 한강 중도금 준비 금액


💰 잔금

잔금시 준비할 비용은 (1)잔금(30%), (2)중도금 대출금[60%), (3)중도금 대출이자다.

예를 들어 123타입은 잔금 19억 500만, 중도금 대출 상환금 38억 1000만원, 중도금 대출이자 1억 6806 만원을 더한 58억 8306만원을 준비해야 한다.

포제스 한강주택형별로 준비해야 할 잔금은 다음과 같다.84(35평 : 40억 7645만원), 115(47평 : 48억 1762만원), 123(50평 : 58억 8306만원), 213(86평 : 126억 4626만원), 223(90평 : 118억 5876만원), 244A(101평 : 138억 9699만원), 244B(101평 : 148억 2345만원)

잔금은 잔금대출 (주택담보)을 받거나 임차로 전세 보증금을 받아 잔금을 충당하는 전략을 취해야 한다. 아래 2가지 전략 “(1) 잔금 대출, (2) 전세 보증금” 활용하는 방법에 대해 이야기 해보겠다.


포제스 한강 잔금 준비자금
포제스 한강 잔금 준비 금액


♟️ 잔금 대출로 해결하기

실거주로 잔금 해결하기 위해서는 잔금대출 (주택담보대출)을 집단대출 형태로 받아야 한다. 비규제지역 무주택자는 LTV 70%로 대출 가능하다. 대출 가능 금액으로 잔금 준비금액을 제외한 추가 금액을 살펴보겠다.

참고로 잔금대출은 시세를 기준으로 한다. 포제스 한강는 계약 후 20 개월 후 입주하는 아파트다. 연 4% 시세 상승을 가정하고 계산한 대출 가능 금액인 점 참고 바란다.

포제스 한강 잔금 대출 후 추가로 준비할 자금은 다음과 같다. 84(35평 : 9억 4632만원), 115(47평 : 11억 2774만원), 123(50평 : 13억 7686만원), 213(86평 : 29억 5571만원), 223(90평 : 27억 7143만원), 244A(101평 : 32억 4713만원), 244B(101평 : 34억 6360만원)

참고로 2024년부터 스트레스 DSR이 도입해서 점차 강도를 높일 예정이라고 한다. DSR은 개인 소득에 따라 대출금액이 제한되므로 해당 단지가 입주하는 2026년에는 현재보다 더 적은 대출금만 받을 수 있으니 보수적으로 자금계획 세워야한다.


포제스 한강 잔금 (잔금대출)
포제스 한강 잔금 준비 (잔금 대출)


♟️ 전세 보증금으로 잔금 해결하기

서울특별시 광진구 광장동의 전세가율은 52%다.

포제스 한강 임차로 전세 보증금을 확보한 후 주택형별로 필요한 자금은 다음과 같다. 84(35평 : 17억 8961만원), 115(47평 : 21억 2436만원), 123(50평 : 25억 9389만원), 213(86평 : 55억 7185만원), 223(90평 : 52억 2465만원), 244A(101평 : 61억 2200만원), 244B(101평 : 65억 3013만원)

개인 상황에 따라 다르겠지만, 잔금 대출로 분양 대금을 마련하기 보다는 전세 보증금으로 준비하는걸 추천한다.

예를들어 223의 경우 대출금은 95억 4031만원이다. 대출에는 매년 발생하는 이자가 있다. 연 5%로 가정할 경우 매년 50869만 원이 발생한다. 물론 최대 한도까지 잔금 대출을 받지는 않을것이다. 여러분께 알려주고 싶은건 잔금 대출은 이자비용이 발생하나 전세 보증금에는 이자비용이 없다는 것이다.


포제스 한강 잔금 (전세보증금)
포제스 한강 잔금 준비 (전세 임차)


그래서 총 얼마가 필요한가?


앞서 계약금, 중도금, 잔금 준비에 대해 긴 글을 읽어 주어서 감사하다. 결국 우리가 취할 수 있는 전략은 잔금 대출을 받거나 전세 보증금으로 분양 대금을 충당하는 것이다. 계약부터 잔금까지 발생하는 총 비용을 정리하며 글을 마무리하겠다.

아래 이미지는 대출받고 실거주하는 경우, 전세로 임차할 경우 청약자가 준비해야하는 자금의 크기다. 계약과 중도금 단계에서 준비할 금액은 동일하다. 잔금시 어떤 전략을 취하는지에 따라 총 준비자금이 달라진다고 이해하면 된다.

예시로 244A타입으로 계약시 준비할 자금은 15억이다. 계약금액에는 공급가격 (10%)인 15억, 발코니 해당없음, 에어컨 해당없음이 포함되어 있다.중도금 대출시 납부할 금액은 없다. 그리고 잔금시 부담해야 할 금액을 더하면 대출로 실거주하는 사람은 47억 4713만원, 전세를 줄 사람은 76억 2200만원이 필요하다.


포제스 한강 총비용
포제스 한강 총 필요 자금



본 포스팅은 포제스 한강 추첨제, 실질 분양가, 청약 자금 조달 방법에 초점을 두고 작성했다. 프리미엄 아파트라 지금까지 다뤄봤던 다른 청약과는 금액의 크기가 너무나도 다르다. 자본시장이기에 공급이 있고 수요가 있을거라 생각된다. 홈페이지에 포제스 한강의 단지 배치도, 층별 호수, 평면도에 대한 정보는 제공되지 않는다. 모델하우스도 예약을 받아 운영될 예정이니 관심있는 청약자는 모델하우스에 한번 방문해보기 바란다.
(참고 : 포제스 한강 분양홈페이지)

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