청약 당첨 후 계약금, 중도금, 잔금 3단계 준비 방법

청약 당첨 후 계약금, 중도금, 잔금 계획을 세워야 합니다. 3단계에 걸쳐 납부해야 하는 비용을 어떻게 준비해야 하는지 확인해보세요. 이 글은 청약 준비시 분양대금 납부 계획으로 활용하셔도 좋습니다.


분양 대금 일정 및 금액 확인


청약 당첨 후 분양 대금은 ‘계약금 ⇨ 중도금 ⇨ 잔금’ 순서로 납부합니다. 분양 대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 구성됩니다. (입주자 모집공고에 따라 다름)

대금 납부 시기는 계약 종료일까지 계약금, 입주자 지정일에 잔금을 납부합니다. 중도금은 계약일 ~ 입주자 지정일 사이에 4번 ~ 6번으로 나눠 내면 됩니다.



청약 당첨 후 계약금 납부하기


청약 당첨 후 계약일까지 분양가의 10%를 납부해야 합니다. 발코니 확장을 했을 경우 확장비의 10%도 계약시 납부 합니다. 발코니 확장비를 분양가에 포함하여 분양가 책정된 경우는 해당되지 않습니다.

계약금은 정확한 출처가 있는 본인 자금으로 해야 합니다. 현금으로 준비하거나 개인 신용대출로 납부하시는게 좋습니다. 만약, 계약일 내 대금을 내지 못하면 청약 당첨은 취소되고, 청약 통장도 사용한것으로 취급합니다. 청약 통장의 저축 금액이 사라지는 것은 아닙니다. 청약을 위해 청약 통장을 새로 만들어야 한다는 뜻입니다.



중도금 납부하기


중도금은 분양대금의 60~70%를 4~6회에 나눠 납부합니다. 중도금은 분양대금의 60~70% 에 해당하는 금액으로 상당히 큰 금액입니다. 그래서 대부분 집단대출을 이용합니다.

시공사는 한국주택금융공사 또는 주택도시보증공사와 은행이 연계해 만든 집단대출 상품을 수분양자에게 연결해 주는 방식을 취합니다. 집단대출은 개인 대출보다 대출 조건이 덜 까다롭고 상대적으로 금리 저렴합니다. 그래서 중도금 대출은 집단 대출로 지급하는게 일반적입니다.



잔금 납부하기


청약 당첨 후 계약금, 중도금까지 납부하면 어느덧 준공 시점이 다가옵니다. 잔금 납부시는 중도금을 상환해야 하고 잔여 금액 (20~30%)를 납부해야 합니다.

잔금을 치르기 위해서는 주택 담보 대출을 활용해야 합니다.

중도금은 분양가를 기준으로 대출받고, 잔금은 아파트 시세를 기준으로 대출을 받습니다. 신축 아파트의 경우 분양 후 입주까지 2 ~ 3년의 시간이 걸립니다. 그 기간동안 주택 가격이 오르기 때문에 잔금 대출로 중도금과 잔금까지 낼 수 있는 경우가 많습니다.

하지만 주택 담보 대출 시에는 LTV, DSR, DTI를 따져 대출하게 됩니다.



LTV


2023년부터 LTV 규제는 50%로 변경되었습니다.

  • 무주택자와 일시적 2주택자는 LTV 50~60%로 대출 가능합니다. (규제지역 50%, 비규제지역 60%)
  • 생애 최초 주택 구입이면 규제지역에 무관하게 9억 원 이하 주택은 LTV 80%까지 적용됩니다.
  • 다주택자는 원래 주택 담보대출 안되었습니다. 2023년부터는 다주택자도 LTV 30%로 대출 가능합니다.


DTI


투기지역, 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50% 그 외에는 60%로 적용합니다.

DTI(총부채상환비율) = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채 이자 상환액) / 연소득 × 100


DSR 한도


LTV, DTI로 높은 대출한도가 나왔더라도 개인 DSR에 따라 대출한도가 많이 축소됩니다. 개인이 1억 이상 대출을 받을 경우 DSR은 40%로 제한됩니다.

참고로 마이너스 통장을 보유하고 있다면 DSR은 대폭 축소됩니다. 왜냐하면 마이너스 통장에서 빼서 쓰지 않았더라도 마이너스통장 한도만큼 대출한 것으로 간주하기 때문입니다. 그래서 주택 담보대출받을 때는 개인신용대출은 모두 상환해야 더 높은 주택담보 대출한도가 나옵니다.


연 소득20년 만기30년 만기
2000만1억 2600만1억 2600만
5000만3억 1500만4억 2200만
8000만5억 300만6억 7500만
1억6억 2900만8억 4400만
DSR 40%, 연 소득에 따른 주택담보 대출한도

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