2023년 종합부동산세 계산 방법, 모의 계산하기

종합부동산세는 재산세 중 하나로 고가의 부동산을 가진 사람이 내는 세금이다. 매년 6월 1일 보유중인 주택을 대상으로 공시가격에 따라 12월 15일까지 납부하게 된다. 2023년도 종합부동산세 고지서도 오늘(11월 23일)부터 발송되기 시작했다. 고지서만 받고 세금 납부하는 것 보다는 종합부동산세 계산 방법을 이해하고 종부세 절세 방법을 함께 고민해 보고자 한다. 본 포스팅은 “주택”의 종합부동산세 계산 방법과 모의 계산에 초첨을 두었다.



종합부동산세 과세 대상


종합부동산세는 보유하고 있는 부동산에 대해 매겨지는 세금이다. 보유의 기준은 매년 6월 1일이 된다. 6월 1일 기점으로 어떤 자산을 가지고 있으면 종합부동산세를 내야 하는 걸까? 크게 토지, 상가, 주택 3가지로 나눠 볼 수 있다.

💰 종부세 절세 방법 : 보유주택수는 잔금 납부일을 기준으로 한다. 종부세 절세를 위해서 잔금은 6월 2일 치뤄야 종부세를 절세할 수 있다.



종합부동산세 계산 방법


종합부동산세 (종부세)는 6단계를 거쳐 계산된다. 우리에게 발송된 고지서는 국세청 세액계산 프로그램으로 계산된 금액이 찍혀있게 된다. 세율과 과세표준 계산시 적용되는 공정시장가액 비율은 변경되는 경우가 많다. 아래 2023년 종합부동산세 세율2023년 공정시장가액을 정리하였으니 참고하면 된다.



종합부동산세 과세표준 계산

과세표준은 보유한 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 공제금액을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱하면 계산된다.

종합부동산세 과세표준 계산식


종부세 과세표준 계산 예시

1주택자, 2주택자 모두 보유주택의 공시가격을 15억이라 가정했다. 1주택자는 12억 원을 공제받을 수 있지만, 2주택자는 9억 원만 공제 받을 수 있다. 같은 공시가격이여도 주택 보유수에 따라 종합부동산세 과세표준이 달라짐을 확인할 수 있다.


종부세 공정시장가액비율

종합부동산세 공정시장가액은 종부세 과세표준을 결정하는 공시가격 비율이다. 매년 시행령으로 60% ~ 80%사이에서 조정 가능하다. 2023년 종부세 과세표준을 결정하는 공정시장가액 비율은 60%로 확정되었다.

💰 2023년 공시가격은 2022년 대비 떨어졌다. 2023년 공정시장가액비율은 작년과 동일한 비율이 적용되어 종부세 납부대상은 상대적으로 세금이 낮아지는 효과가 발생했다.


연도주택토지
2019년85%85%
2020년90%90%
2021년95%95%
2022년60%100%
2023년60%100%
종부세 공정시장가액 비율 (최근 5년 변화)



종합부동산세 세율 (2023년)

종합부동산세 부과 대상은 주택, 토지, 상가주택에 해당된다. 아래는 주택에 대한 2023년 종합부동산 세율이다. 보유 주택수에 따라 종부세 세율이 다르다. 12억원 이하 까지는 2주택 이하, 3주택 이상이 동일하다. 하지만 그 이상부터 3주택자의 세율은 약 2배정도 증가한다.

💰 종부세 절세 방법 : 투자자 입장에서 2주택 이하 (또는 3주택 이상)시 과세표준 12억 이하를 유지하는 것이 가장 경제적이다. 거꾸로 계산해보면 공시가격 29억까지는 1%의 종부세 세율이 부과된다. (시세기준 41억 원)


2주택 이하 종부세 세율

과세표준세율누진공제
3억원 이하0.5%
6억원 이하0.7%60만원
12억원 이하1.0%240만원
25억원 이하1.3%600만원
50억원 이하1.5%1,100만원
94억원 이하2.0%3,600만원
94억원 초과2.7%1억 180만원
2주택 이하 종합부동산세 세율 (2023년)


3주택 이상 종부세 세율

과세표준세율누진공제
3억원 이하0.5%
6억원 이하0.7%60만원
12억원 이하1.0%240만원
25억원 이하2.0%1,440만원
50억원 이하3.0%3,940만원
94억원 이하4.0%8,940만원
94억원 초과5.0%1억 8,340만원
3주택 이상 종합부동산세 세율 (2023년)



세액 공제 (✪1세대 1주택자 한정)

세액공제는 1세대 1주택자에 한해 적용 받을 수 있다. (다주택자는 해당되지 않음)

보유 기간에 따른 장기보유 세액공제는 5년 단위로 15년까지 최대 50% 세액 공제되고, 연령에 따른 세액공제는 60세부터 시작하여 70세에 최대 40% 공제됩니다. 2가지 세액 공제는 중복적용 가능하고 최대 80%까지 가능합니다.

  • 장기보유 세액공제 : 5년(20%), 10년(40%), 15년(50%)
  • 고령자 세액공제 : 60세(20%), 65세(30%), 70세(40%)

💰 종부세 절세 방법 : 보유하고 있는 주택수를 줄여 똘똘한 1주택만 보유하는 1세대 1주택자가 되자. 1세대 1주택자가 되면 세액공제 (장기보유, 고령자)를 받을 수 있다. 보유하고 있는 주택수를 줄이는 방법으로 명의 분산 (증여), 임대주택 등록의 방법이 있다.



농어촌 특별세는 공제후 세액의 20% 납부

도시지역 주택이라면 농어촌 특별세를 종합부동산세 납부시 함께 내야 한다. 그 금액은 종합부동산세액의 20% 되는 금액으로 적지않은 금액이다.




1세대 1주택자 / 공시가격 15억 / 5년 보유시 종합부동산세 계산


1세대 1주택자인 45세 A씨는 경기 과천에 공시가격 15억원의 주택을 5년째 보유중이다. A씨가 2023년에 내야할 종부세액은 얼마가 될까?

종합부동산세 모의 계산 결과입니다. 공시가격 15억, 1세대 1주택자, 보유 5년이면 약 55만원의 종부세를 납부해야 합니다.




2주택자 / 공시가격 15억 / 5년 보유시 종합부동산세 계산

종합부동산세 모의 계산 결과입니다. 공시가격 15억, 2주택자는 약 126만원의 종부세를 납부해야 합니다.




종합부동산세 계산기


‘종합부동산세 계산기’를 검색하면 여러 사이트가 나온다. 정확한 종부세 계산을 위해서는 ‘국세청 홈택스 모의계산 서비스’ 사용을 추천한다. 국세청에서 제공하는 서비스여서 가장 정확한 정보를 제공 받을 수 있다. 위 예시는 국세청 홈택스 계산기를 활용한 결과이다.

✪ 바로가기 : 국세청 홈택스 모의계산 (종합부동산세 간이세액 계산)


종합부동산세 계산 쉽게할 수 있는 국세청 홈택스 모의계산 서비스 찾아가는 경로입니다.
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