제일풍경채 검단3 본청약 추첨제, 실질 분양가, 자금 조달 방법

제일풍경채 검단3 본청약 입주자 모집공고 게시되었다. 해당 아파트는 610세대 규모로 전체의 64% 인 393 세대 분양한다. 해당 단지의 장점은 ‘분양가상한제 적용 아파트’ 타 지역에 공급하는 아파트보다 분양가가 저렴하다. 본 포스팅은 선택옵션과 취득세를 포함한 실질 분양가, 추첨제 세대수 그리고 계약-중도-잔금 단계별 자금 계획에 필요한 내용을 포함했다. 제일풍경채 검단3 본청약 추첨제, 실질 분양가, 청약 자금 조달 방법에 대해 알아보겠다.



입주자 모집공고 요약


제일풍경채 검단3 입주자모집공고 요약
제일풍경채 검단3 본청약 입주자 모집공고 요약



🧭 거주지 요건

제일풍경채 검단3 본청약 거주지 요건은 인천광역시, 수도권 거주자만 청약 가능하다. 인천광역시 거주자는 해당지역으로, 수도권 거주자는 기타지역으로 청약한다. 경쟁이 있을 시 인천광역시에게 우선권이 부여된다. 검단신도시 택지개발지구에 공급되는 아파트로 인천거주자 50%, 수도권 (서울, 경기) 거주자에게 50% 공급된다. 따라서 공급세대 배분이 되었기에 서울, 경기도에 거주하는 사람도 일반공급 가점제, 추첨제로 당첨될 수 있다.



🗓️ 청약 일자

특별공급 청약은 2024년 01월 22일 , 일반공급 1순위 청약은 2024년 01월 23일 청약홈에서 온라인으로 진행된다.

당첨자 발표는 2024년 01월 30일이다. 당첨자는 계약기간인 2024년 02월 14일 ~ 2024년 02월 17일에 모델하우스에서 정당 계약을 진행한다.
(🏠 모델하우스 위치는 인천광역시 서구 완정로 133번길 1(왕길동 674-1)다.)

당첨자는 33 개월동안 계약금, 중도금, 잔금을 준비하면 2026년 10월새 아파트를 얻을 수 있다. 👉 계약-중도-잔금시 준비할 자금은 아래 상세하게 설명하였다.



⛔️ 전매제한 / 실거주 의무

제일풍경채 검단3 본청약 전매제한 기간은 36개월, 실거주 의무는 없다. 분양가상한제 적용 아파트의 경우 주변 시세의 100% 이상으로 분양가 책정된 경우 실거주 의무가 없다. (다르게 이해하면 분양가가 높다는 의미기도 하다.) 전매제한 해제는 2027년 01월 29일이다. 입주예정월 (2026년 10월)보다 앞서 전매제한이 해제된다. 분양권 전매시 1년 미만은 77%, 1년 이상은 66%의 양도소득세가 발생하는 점 알고 있자.


공급 세대



🏘️ 분양 393세대

제일풍경채 검단3 본청약는 아파트 지하 2층, 지상 29층 8개동 총 610세대규모다. 분양 세대수는 393세대다. 청약으로 64% 공급된다. 세부적으로 일반공급 227세대, 특별공급 166세대 분양한다. 전체 공급세대 중 84A타입(34평)은 가장 많은 178세대를 공급하는 점 알아두자.


제일풍경채 검단3 공급세대수
제일풍경채 검단3 본청약 공급 세대수



일반공급 : 가점제, 추첨제

택지개발지역에 공급되는 아파트는 기반시설이 부족하기 때문에 기타지역 거주자도 당첨될 확률을 높이고 있다. 그래서 공급 세대수를 인천거주자 50%, 수도권거주자 (인천 우선공급 낙첨자 포함) 50%로 나눠 공급한다.

✅ 인천광역시 거주자 (가점제 47세대, 추첨제 67세대)

제일풍경채 검단3 일반공급 50%인 114세대는 인천광역시 거주자에게 공급되고 나머지 50%는 수도권 거주자에게 공급된다. 인천 거주자에게 공급되는 일반공급은 가점제 24세대, 추첨제 90세대로 분류된다. 전용 85㎡ 초과 면적인 115A, 115B타입은 100% 추첨제로 입주자를 선정하기에 가점제보다 추첨제 수량이 더 많다.

추첨제 90세대에서 알아야 할 것이 있다. 추첨제의 75%는 무주택자에게 우선 공급된다. 따라서 추첨제 90세대 중 70세대는 인천 거주자 중 무주택자를 대상으로 공급하게 된다. 나머지 20세대는 가점제 / 추첨제 (무주택자) 탈락자 및 인천지역 거주자를 대상으로 추첨제가 진행된다. 추첨제의 장점은 청약 가점이 낮은 무주택자나 1주택을 소유해도 입주자로 선정될 가능성이 있다는 점이다. 앞서 진행된 인천 검단신도시 AB20-2블록 중흥S-클래스 에듀파크는 높은 경쟁률을 보였다. 추첨제의 장점을 잘 이용해보도록 하자.


제일풍경채 검단3 인천거주자 추첨제,  가점제 세대수
제일풍경채 검단3 본청약 추첨제, 가점제 : 인천 거주자


✅ 수도권 거주자 (가점제 46세대, 추첨제 67세대)

일반공급 나머지 50%는 수도권 (서울, 경기) 및 인천광역시 일반공급 탈락자를 대상으로 진행된다. 수도권 (인천 탈락자 포함) 거주자에게 공급되는 가점제는 23세대, 추첨제는 90세대다. 추첨제는 무주택자 대상 90세대, 전체 대상 20세대로 한번 더 나눠진다.


제일풍경채 검단3 수도권거주자 추첨제, 가점제 세대수
제일풍경채 검단3 본청약 추첨제, 가점제 : 수도권 거주자


🥇 제일풍경채 검단3 본청약 추첨제에서 인천광역시 거주자는 총 4번의 기회가 있다.

일반공급 청약은 모두 ‘가점제’로 신청하게 된다. 청약자는 모두 가점제로 신청하고 이후에 추첨제를 진행하니 추첨제가 없다고 당황하지 않기를 바란다.

일반공급 입주자 선정 순서를 84A 타입을 예로 설명해보겠다. 모든 청약자는 주택형만 선택할 수 있다. 가점제, 추첨제를 나눠 선택하지 않는다는 의미다. 청약홈에서 84A 타입을 선택한 청약자는 1차로 인천 거주, 수도권 (서울, 경기)로 분류하여 청약 시스템이 작동한다.

내가 인천 거주자라면 1차로 인천 거주자에게 공급되는 가점제 15세대에서 1차 경쟁을 한다. 가점제에서 떨어지면 추첨제에 자동 참여하게 된다. 본인이 무주택자라면 추첨제 17세대의 대상으로 선정되어 무주택자 대상 추첨제에 참여하게 된다. 무주택자 추첨제에서 탈락하면 인천 거주자 전체 대상의 추첨제 5세대의 대상이 되어 2번째 추첨제를 진행한다.

인천 거주자 대상 가점제, 추첨제에 모두 떨어져도 인천 거주자는 수도권 거주자 대상 청약에 자동 참여하게 된다. 수도권 거주자 대상 청약에서도 인천과 동일하게 3차례 [1. 가점제, 2. 추첨제 (무주택자), 3. 추첨제 (전체)] 청약에 자동 참여하게 된다. 이와 같이 인천 거주자는 당첨 기회가 많기에 당첨 확률도 매우 높다. 인천에 거주하고 무주택자라면 추첨제에서 최대 4번, 가점제 포함 최대 6번 입주자로 선정될 기회를 얻게되는 것이다.



특별공급 : 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양



✅ 다자녀가구 37세대

입주자모집공고일 현재 인천광역시에 거주하거나 수도권(서울특별시, 경기도)지역에 거주하는 만19세 미만의 자녀 3명(태아 포함) 이상을 둔 현재 무주택세대구성원이 신청할 수 있다. 제일풍경채 검단3 본청약 다자녀가구는 해당지역(인천광역시) 거주자 19세대, 기타지역(수도권) 거주자 대상 18세대 공급한다.


제일풍경채 검단3 다자녀가구 공급세대수
제일풍경채 검단3 본청약 다자녀가구 공급 세대수


다자녀가구는 다자녀가구 배점을 기준으로 순위를 가르고, 동일점수 경쟁시 미성년 자녀수와 청약자의 연령을 우선순위로 입주자 선정한다.

예를 들어 84A(34평) 공급 세대수는 총 17세대다. 이중 9세대는 인천 거주자를 대상으로 다자녀가구 배점 👉 미성년 자녀수 👉 청약자의 연령 순으로 입주자를 선정한다. 그리고 수도권 8세대는 인천광역시 탈락자와 서울, 경기 거주자를 대상으로 입주자 선정 기준에 따라 진행된다.



✅ 신혼부부 47세대

신혼부부 특별공급 청약 대상은 입주자모집공고일 현재 인천광역시에 거주하거나 수도권(서울특별시, 경기도)에 거주하고 혼인기간이 7년 이내(혼인신고일 기준, 재혼포함)인 무주택 세대구성원으로서 소득기준 또는 자산기준을 충족하는 자(혼인신고일로부터 본청약 입주자모집공고일 현재까지 무주택자여야함)가 1순위 대상이 된다.

제일풍경채 검단3 본청약 신혼부부 소득기준 120%이하에게 (외벌이시 100%이하) 공급되는 세대는 우선공급 24세대, 소득기준 120%초과 ~ 160%이하 (외벌이시 100%초과 ~ 140%이하) 청약 가능한 일반공급은 6세대다.

일반공급 1순위와 동일하게 신혼부부 특별공급에도 추첨제가 있다. 기준소득을 초과한 경우 (외벌시 140%초과, 맞벌이 160%초과) 보유중인 건물, 토지의 가액이 3.31억원을 초과하지 않으면 추첨제 17세대에 청약할 수 있다.

신혼부부 특별공급은 전용 85㎡ 이하의 평형만 공급된다. 따라서 전용 115㎡ (45평형)은 청약 대상이 아닌점 알아둬야 한다.


제일풍경채 검단3 신혼부부 공급세대수
제일풍경채 검단3 본청약 신혼부부 공급 세대수


신혼부부 특별공급은 “거주지역 >> 미성년 자녀수“에 따라 입주자를 선정한다.

84C를 예로 설명해보겠다. 해당 주택형은 우선공급 소득기준으로 2세대, 일반공급 소득기준으로 1세대, 추첨제로 1세대 공급한다. 우선공급 소득기준은 소득기준 120% (외벌이 100%이하)이어야 하고 인천광역시 거주자가 입주자로 우선 선정된다.

이와 동일하게 일반공급 1세대는 소득기준 140% 이하 (맞벌이 160% 이하)인 세대 중 인천광역시 거주자가 입주자로 선정된다. 마지막으로 84C 추첨제 1세대는 소득기준 초과하는 (부동산가액 만족) 신혼부부들이 추첨으로 당첨될 수 있다. 추첨제에서는 우선 순위 조건이 없다. 따라서 거주지에 따라 추첨제에 동일 순위로 참여하게 되는점 알고 있자.



✅ 생애최초 48세대

생애최초는 입주자모집공고일 현재 인천광역시에 거주하거나 수도권 (서울, 경기)에 거주하며 생애최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이
없는 경우로 한정)로 주택을 구입하는 자를 대상으로 진행한다.

제일풍경채 검단3 본청약 생애최초는 주택을 한번도 소유하지 않은 세대를 대상으로 진행된다. 소득 130% 이하 우선공급 25세대, 소득 160% 이하 일반공급 6세대 공급된다.소득기준을 초과하거나 1인 가구는 추첨제 17세대에 청약할 수 있다.

1인가구는 주의할 점이 있다. 1인 가구는 단독세대일 경우 전용면적 60㎡이하만 청약할 수 있다. 따라서 1인 단독세대가 당첨 가능한 추첨제는 없다. 같은 1인 가구지만 단독 세대가 아닐경우 (부모님과 함께 사는경우)는 면적 제한없이 추첨제에 청약할 수 있으므로 전 평형에 청약할 수 있다.


제일풍경채 검단3 생애최초 공급세대수
제일풍경채 검단3 본청약 생애최초 공급 세대수


생애최초 입주자 선정 절차를 84A(34평) 기준으로 설명하겠다. 해당 타입은 33세대 청약 가능하다. 청약자 중 소득 130%이하에 해당하는 사람은 84A 우선공급 17세대에 당첨될 수 있다. 당첨되지 못한 청약자는 소득 130%초과 ~ 160%미만 구간에 있는 청약자들과 4세대를 두고 경쟁을 진행한다. 우선공급 17세대, 일반공급 4세대에서 탈락한 청약자는 소득 기준을 초과하는 청약자와 함께 추첨제 12세대를 놓고 경쟁하게 된다. 생애최초 입주자 선정시 가점은 사용하지 않는다. 소득기준구분 및 추첨제에서 경쟁이 있을 경우 해당 주택건설지역인 인천광역시 거주자가 우선하며, 경쟁이 있는 경우 추첨으로 결정한다.



✅ 노부모부양 9세대

노부모부양은 입주자모집공고일 현재 수도권(인천광역시, 경기도, 서울특별시)에 거주하면서 만65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년이상 계속하여 부양(같은 세대별 주민등록표상에 등재되어 있는 경우에 한정)하고 있는 무주택 세대주가 (피부양자의 배우자도 무주택자여야 함) 청약 신청할 수 있다.

청약홈에서 신청할 때 개인의 청약 자격은 검증하지 않는다. 신청 전 개인별로 체크한 자격요건을 기준으로 특별공급 대상여부만 판단하므로 청약자들이 자신이 어떤 특별공급에 가능한지 정확하게 알고 있어야 한다.

제일풍경채 검단3 본청약 노부모부양은 해당지역(인천광역시) 거주자 6세대, 기타지역(수도권) 거주자 대상 3세대 공급한다. 참고로 노부모부양은 “거주지역 >> 청약 가점”으로 입주자를 선정한다


제일풍경채 검단3 노부모부양 공급세대수
제일풍경채 검단3 본청약 노부모부양 공급 세대수



분양 가격



💰 제일풍경채 검단3 본청약 실질 분양가

공급가격 기준 제일풍경채 검단3 본청약 3.3㎡ 평당가는 1526만 원이다

아파트 청약시 공식적인 분양가는 ‘공급 가격’이다. 그렇지만 청약자는 아파트 외 발코니 확장, 시스템 에어컨과 같은 옵션도 선택하고, 소유권 이전 등기시 취득세를 납부해야 한다. 즉, 아파트 공급 가격과 선택옵션, 취득세를 포함한 전체 금액을 기준으로 자금 계획을 세워야 한다. 분석 내용에 포함한 선택옵션은 발코니 확장비와 시스템 에어컨이다.

예를 들어 84A(34평) 공급 가격은 5억 5220만이다. 여기에 발코니 확장비 457만원, 시스템 에어컨 780만원, 취득세 605만원를 포함한 실질 분양가는 5억 5824만원이 된다. 실질 분양가를 이야기하는 이유는 공급 가격인 5억 5220만으로 분양 자금 계획을 세우면 부족금을 충당하는데 어려움이 있기 때문이다.

분양가상한제로 공급하는 아파트들의 발코니 확장비는 다른 민간분양 대비 저렴하다. 발코니 확장비는 323만원 ~ 최대 511만원이다. (일반 분양은 최소 1천만원 이상이다.)

발코니 확장비, 시스템 에어컨 및 취득세를 반영한 제일풍경채 검단3 본청약 실질 분양가는 다음과 같다. 84A(5억 5824만원), 84B(5억 5480만원), 84C(5억 5188만원), 115A(7억 2475만원), 115B(7억 3066만원)


제일풍경채 검단3 실질분양가
제일풍경채 검단3 본청약 실질 분양가


📆 분양대금 납부 일정

공급 가격은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 낸다.

계약금은 2024. 02. 17까지 10%, 중도금은 2024. 08. 12부터 ~ 2026. 07. 10까지 90%를 나눠 낸다. 마지막으로 잔금은 2026. 10. 31에 30%를 낸다. 계약일부터 잔금까지 납부하는 총 기간은 33 개월이다. 33개월이면 청약의 장점을 잘 살릴 수 있는 투자 기간이 된다.

선택옵션 (발코니 확장, 에어콘)은 계약시 10%, 중도금 1차에 10%, 잔금 때에 80% 납부한다.


제일풍경채 검단3 분양대금 납부일정
제일풍경채 검단3 본청약 분양가 납부 일정


💰 계약금

제일풍경채 검단3 본청약 계약금 납부일(2024. 02. 17)에 준비할 비용은 ‘공급 가격의 10% + 발코니 확징비10% + 시스템 에어컨 10%’다. 계약금은 대출로 할 수 없으므로 청약자는 자납하기 위한 자금을 사전에 확보해야 한다.

예를 들어제일풍경채 검단3 본청약 84B타입은 공급가격 (10%) 5200만원 + 발코니 (10%) 32만원 + 에어컨 (10%) 78만원을 더한 5310만원을 계약금으로 준비해야 한다.


제일풍경채 검단3 계약금 준비자금
제일풍경채 검단3 본청약 계약금 준비 금액


💰 중도금

제일풍경채 검단3 중도금 대출은 이자후불제 조건으로 진행된다. 자금이 여유있으면 대출없이 진행하면 되고, 그렇지 않으면 중도금 대출을 받으면 된다. 이자후불제 조건이므로 중도금 납부 기간 (2024. 08. 12 ~ 2026. 07. 10)에 내야 할 이자는 없다. 중도금 대출 이자는 잔금일 (2026. 10. 31)에 납부하면 된다. 중도금 기간에 발코니 확장, 시스템 에어컨 중도금 10%도 포함되어 있으니 자금 계획 세울때 참고하자.

예를 들어제일풍경채 검단3 본청약 84B타입은 선택옵션 (발코니 확장, 시스템 에어컨) 110만원을 중도금 납부기간에 준비하면 된다.

아래 표는 중도금 대출을 (연 5%) 가정하고 만든 자료이다.


제일풍경채 검단3 중도금 준비자금
제일풍경채 검단3 본청약 중도금 준비 금액


💰 잔금

잔금시 준비할 비용은 (1)중도금 상환, (2)중도금 이자, (3)잔금, (4)선택 옵션 잔금이다.

예를 들어 115A타입은 잔금 6억 6730만, 중도금 대출 상환금 4억 380만원, 선택 옵션 잔금 1150만원, 중도금 대출이자 2298 만원을 더한 6억 4018만원을 준비해야 한다.

제일풍경채 검단3 본청약주택형별로 준비해야 할 잔금은 다음과 같다.84A(34평 : 4억 9752만원), 84B(34평 : 4억 9458만원), 84C(33평 : 4억 9185만원), 115A(45평 : 6억 4018만원), 115B(45평 : 6억 4512만원)

잔금은 잔금대출 (주택담보)을 받거나 임차로 전세 보증금을 받아 잔금을 충당하는 전략을 취해야 한다. 아래 2가지 전략 “(1) 잔금 대출, (2) 전세 보증금” 활용하는 방법에 대해 이야기 해보겠다.


제일풍경채 검단3 본청약 잔금 준비 금액


♟️ 잔금 대출로 해결하기

실거주로 잔금 해결하기 위해서는 잔금대출 (주택담보대출)을 집단대출 형태로 받아야 한다. 비규제지역 무주택자는 LTV 70%로 대출 가능하다. 대출 가능 금액으로 잔금 준비금액을 제외한 추가 금액을 살펴보겠다.

참고로 잔금대출은 시세를 기준으로 한다. 제일풍경채 검단3 본청약는 계약 후 33 개월 후 입주하는 아파트다. 연 4% 시세 상승을 가정하고 계산한 대출 가능 금액인 점 참고 바란다.

제일풍경채 검단3 본청약 잔금 대출 후 추가로 준비할 자금은 다음과 같다. 84A(34평 : 9865만원), 84B(34평 : 9722만원), 84C(33평 : 9756만원), 115A(45평 : 1억 3252만원), 115B(45평 : 1억 3398만원)
– 전용 84㎡ 초과 면적인 115타입은 취득세 계산시 농특세 0.2% 추가된다.

참고로 2024년부터 스트레스 DSR이 도입해서 점차 강도를 높일 예정이라고 한다. DSR은 개인 소득에 따라 대출금액이 제한되므로 해당 단지가 입주하는 2026년에는 현재보다 더 적은 대출금만 받을 수 있으니 보수적으로 자금계획 세워야한다.


제일풍경채 검단3 잔금 대출
제일풍경채 검단3 본청약 잔금 준비 (잔금 대출)


♟️ 전세 보증금으로 잔금 해결하기

인천 검단지구의 전세가율은 60%다.

제일풍경채 검단3 본청약 임차로 전세 보증금을 확보한 후 주택형별로 필요한 자금은 다음과 같다. 84A(34평 : 1억 5649만원), 84B(34평 : 1억 5484만원), 84C(33평 : 1억 5474만원), 115A(45평 : 2억 710만원), 115B(45평 : 2억 912만원)

개인 상황에 따라 다르겠지만, 잔금 대출로 분양 대금을 마련하기 보다는 전세 보증금으로 준비하는걸 추천한다.

예를 들어 84C의 경우 대출금은 4억 27만원이다. 대출에는 매년 발생하는 이자가 있다. 연 5%로 가정할 경우 매년 2017만 원이 발생한다. 물론 최대 한도까지 잔금 대출을 받지는 않을것이다. 여러분께 알려주고 싶은건 잔금 대출은 이자비용이 발생하나 전세 보증금에는 이자비용이 없다는 것이다.


제일풍경채 검단3 전세 보증금
제일풍경채 검단3 본청약 잔금 준비 (전세 임차)


그래서 총 얼마가 필요한가?


앞서 계약금, 중도금, 잔금 준비에 대해 긴 글을 읽어 주어서 감사하다. 결국 우리가 취할 수 있는 전략은 잔금 대출을 받거나 전세 보증금으로 분양 대금을 충당하는 것이다. 계약부터 잔금까지 발생하는 총 비용을 정리하며 글을 마무리하겠다.

아래 이미지는 대출받고 실거주하는 경우, 전세로 임차할 경우 청약자가 준비해야하는 자금의 크기다. 계약과 중도금 단계에서 준비할 금액은 동일하다. 잔금시 어떤 전략을 취하는지에 따라 총 준비자금이 달라진다고 이해하면 된다.

예시로 84A타입으로 계약시 준비할 자금은 5344만원이다. 계약금액에는 공급가격 (10%)인 5220만원, 발코니 (10%) 46만원, 에어컨 (10%) 78만원이 포함되어 있다.중도금 대출시 납부할 금액은 없다. 그리고 잔금시 부담해야 할 금액을 더하면 대출로 실거주하는 사람은 1억 5332만원, 전세를 줄 사람은 2억 1117만원이 필요하다.


제일풍경채 검단3 필요현금
제일풍경채 검단3 본청약 총 필요 자금



본 포스팅은 제일풍경채 검단3 본청약 추첨제, 실질 분양가, 청약 자금 조달 방법에 초점을 두고 작성했다. 청약자께서는 해당 단지의 입지, 평면도 및 동호수 배치도를 꼼꼼히 살펴보고 청약하시길 권한다. 입지, 평면도, 동호수 배치도는 분양 홈페이지를 참고하기 바란다.
(참고 : 제일풍경채 검단3 본청약 분양홈페이지)

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