전세계약 연장 : 미리 알아두면 손해보지 않는 지식

전세계약 만료 시기다 다가오면 계약 연장 또는 이사를 결정합니다. 전세계약 연장하기 위해서는 여러 가지 고민이 생깁니다. 임대인 입장에서는 전세 보증금을 올릴지, 언제까지 계약 연장 합의를 하는지, 중개 수수료를 내야 하는지 등등이 있습니다. 반대로 임차인 입장에서는 언제까지 연장 의사를 밝혀야 하는지, 집 주인과 마찬가지로 연장 계약 수수료를 내야 하는지, 얼마까지 전세 보증금을 올려줄지에 대해 고민합니다. 이번 포스팅은 임대인과 임차인의 입장에서 전세계약 연장 전에 알아둬야 하는 지식에 대해 포스팅 하겠습니다.



집 주인 (임대인)이 알아둬야 하는 지식



전세계약 연장의사 확인 기간


임대인은 전세계약 종료 6개월 ~ 2개월 사이에 세입자에게 계약 연장에 대해 의사를 확인해야 합니다. 만약 계약 종료 2개월 전까지 임차인에게 의사를 확인하지 않고 연장 계약을 하지 않을 경우 “묵시적 계약 갱신”이 되어 자동 연장됩니다.

묵시적 갱신이 될 경우 임대인이 불리한 입장이 됩니다. 정상적으로 전세계약 연장의 경우 계약된 기간까지 임차인은 나갈 수 없습니다. 부득이한 사정으로 계약 파기할 경우 세입자는 대체할 사람을 찾아야 하고 중개 수수료를 내야 합니다. 그래야지 전세 보증금을 빠르게 돌려받을 수 있습니다. 하지만 묵시적 갱신이 될 경우 세입자(임차인)는 언제든지 계약 해지 통보를 할 수 있습니다. 임대인은 세입자로부터 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. 따라서 3개월 안에 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 합니다.

따라서 집주인(임대인)은 반드시 전세계약 종료 2개월 전까지 세입자(임차인)과 전세계약 연장을 하셔야 묵시적 갱신 조건이 되지 않습니다.



세입자의 전세계약 연장 (전세 보증금 변경)은 누가 협의하나


세입자의 전세계약 연장 여부를 확인하는 것은 집주인(임대인)이 하거나 처음 중개해 줬던 부동산에서 챙겨줍니다. 본인이 직접 할 경우 전세보증금을 합의해야 하는데 세입자와의 협의를 껄끄러워 하는 분들도 많습니다. 그래서 계약했던 중개사무소를 통해 진행합니다.

통상 중개사무소를 통하면 10만 원 이내의 수수료를 집주인, 세입자로부터 받습니다. 중개사무소 소장님에 따라 (장기 고객 유치 위해) 무료로 해주는 곳도 있고 돈을 다 받는 곳도 있습니다. 증액 협의를 원만하게 중개사무소에 진행해 주었다면 10만 원의 수수료를 주는 게 아깝지 않을 겁니다. 왜냐하면 집주인은 시간도 절약하고 증액 협의하는 과정의 스트레스로 없앨 수 있기 때문입니다.

최근에는 전세보증금을 높일 때 중개사무소에서 전세계약 연장 계약서에 대필, 공제증서 첨부 등의 과정에 대해 증액된 만큼 중개 수수료를 요구하는 곳도 있습니다. 예를 들어 5천만 원 증액 시 최대 20만 원까지 수수료를 내야 할 수도 있습니다.


계약금액상한 요율한도액
5천만원 미만0.50%200,000
5천만원 이상 ~ 1억원 미만0.40%300,000
1억원 이상 ~ 3억원 미만0.30%
3억원 이상 ~ 6억원 미만0.40%
6억원 이상0.8% 이내 협의
전세계약 연장시 부동산 중개수수료 (출처 : 대한법률구조공단)



세입자의 계약갱신 청구권 행사 여부를 확인하세요.


계약갱신 청구권은 세입자가 임대차 계약해 한해 1회만 사용할 수 있습니다. 세입자가 계약갱신 청구권을 사용할 경우 집주인은 전세보증금을 5%이상 올릴 수 없고, 특별한 사유가 없는 한 전세계약을 연장해줘야 합니다. 임대인은 꼭 계약종료 6개월 ~ 2개월 사이에 전세계약 연장여부와 계약갱신 청구권 사용 여부를 확인해야 합니다. 그리고 연장된 계약서에는 ‘세입자가 계약갱신 청구권을 사용함’이라는 내용이 있어야 청구권의 권리가 사라집니다.

만약 집주인 J씨와 세입자 P씨가 최초 계약 후 2년이 되는 시점에 계약갱신 청구권 사용없이 계약을 연장했다면 다음 계약시 세입자 P씨는 계약갱신 청구권을 사용할 수 있습니다.




세입자 (임차인)이 알아야 하는 지식



전세계약 연장 의사 표시


세입자는 계약 종료 2개월 전까지 계약 연장 또는 종료에 대한 의사를 집 주인에게 전달하면 됩니다. 보통은 임대인이 세입자에게 먼저 연락을 합니다. 본인은 계약 연장하고 싶은데 집 주인으로부터 별다른 연락이 없을 경우 “묵시적 갱신”이 되어 특별한 계약서 작성 없이 2년 더 살 수 있게 됩니다. 묵시적 갱신이 되었을 경우 이전 임대차 계약서의 효력은 유지됩니다.

따라서 세입자는 전세계약 연장할 의사가 있다면 집 주인 연락을 기다리고 있기만 하면 됩니다. 묵시적 계약 갱신이 된 경우 세입자는 언제든 계약 파기할 수 있고 최대 3개월 내 보증금을 돌려받을 수 있습니다.



전세계약 연장 수수료는 누가 내야하나?


중개사무소를 통해 진행한 경우 세입자, 집 주인 모두 중개사무소 소장님께 수수료를 줘야 합니다. 만약 집 주인이 직접 계약서를 작성해서 왔다면 중개사무소를 통하지 않았기 때문에 내야 할 돈은 없습니다. 또한 묵시적 갱신이 되어도 내야 할 돈은 없습니다.



전세보증금을 과도하게 올리면 계약갱신 청구권을 사용하세요.


부동산 시장은 수요, 공급, 정책, (사람) 심리에 따라 변하는 시장입니다. 전세계약 연장 시점이 돌아왔는데 전세가격 상승기라면 집 주인 입장에서는 보증금을 많이 올리고 싶어 할 겁니다. 집 주인 입장에서 바라본다면 주택을 보유하며 ‘재산세’를 납부하고 대출금의 이자 그 이상을 보상받고 싶어 하기 때문이죠.

만약 집 주인이 현재보다 5% 이상의 전세 보증금 증액을 요구하면 세입자는 계약 갱신 청구권을 사용해 최대 5%로 전세 보증금 증액을 제한할 수 있습니다. 물론 이 청구권은 임차 기간 중 딱 한 번만 사용할 수 있습니다. 주의할 점은 집 주인이 들어와서 살려고 할 때는 청구권이 효력을 발휘하지 못합니다.




전세계약 연장시 알아둬야 할 지식에 관한 포스팅을 마치며


전세계약 연장시 임대인은 계약 종료일 6개월에서 2개월 사이, 임차인은 2개월 전까지 전세계약 연장 의사를 밝히고 계약서 작성을 끝 맞춰야 합니다. 묵시적 갱신이 될 경우 임차인은 언제든 계약을 종료할 수 있기 때문에 임대인은 불리한 입장에 놓입니다. 마지막으로 전세 계약 연장 시 임대인은 임차인의 계약 갱신 청구권의 사용 여부를 확인하시기 바랍니다. 반대로 임차인은 임대인이 5% 이상 전세 보증금 인상을 요구하면 계약 갱신 청구권으로 5% 이내로 방어하실 수 있습니다.

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