전매제한 기간과 분양권 양도 소득세율

분양권 전매제한은 2023년 4월 7일부터 기간이 단축되었다. 수도권 분양권 전매시 최대 10년에서 3년, 비수도권 분양권 전매시 최대 4년에서 1년이 되었다. 전매 거래시 수익이 발생하면 양도 소득세를 신고해야 한다. 이번 포스팅은 완화된 전매제한 기간과 전매 거래시 양도 소득세율에 대해 알아보겠다.


분양권 전매제한 기간

분양권 전매제한 기간은 2023년 4월 7일부터 단축되었다. (참고 : 국토교통부 보도자료) 수도권은 10년에서 최대 4년, 비수도권은 4년에서 최대 1년으로 짧아진다. 전매제한 기간은 보통 분양하는 아파트의 입주자 모집공고에 명시되어 있다. 전매 제한의 시작일은 입주자 선정일 (=당첨일 ✪ 계약일이 아니다.)을 시작점으로 한다.

💰 개정안 시행 이전에 공급된 주택도 소급 적용된다. (근거 : 보도자료)

💰 3년 이전 소유권이전등기 완료된 경우 3년 경과한 것으로 간주함 (근거 : 보도자료)


규제지역
공공택지
과밀억제지역기타
3 년1 년6 개월
수도권 분양권 전매제한 기간


규제지역
공공택지
광역시기타
1 년6 개월해당없음
수도권 외 분양권 전매제한 기간



규제지역, 과밀억제지역

  • 규제지역: 2023년 1월 3일부로 전국 규제지역은 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개구만 남아있다.
  • 과밀억제지역: 서울 전 지역과 경기도, 인천의 일부 지역이다.
수도권 정비 계획은 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역으로 나눠 관리된다.
수도권 정비 계획 권역


분양권 양도 소득세율

분양권 거래로 발생한 수익이 있을 경우 매도자는 양도 소득세를 내야한다. 분양권 상태에서 매도하여 수익이 발생하면 보유기간 1년 미만일 경우 70%, 1년 이상일 경우 60%의 양도 소득세를 냅니다. 이때 부가세로 양도 소득세의 10%인 지방소득세를 함께 납부합니다.

💰 분양권 상태에서 팔 경우 양도 소득세는 66% ~ 77%까지 부과된다. 차익이 발생했지만 내야하는 세금이 너무 많다. 분양권은 단기 매도하기 보다는 완공하여 2년 후 매도하는게 좋다. 자세한 내용은 아래 설명하겠습니다.


보유기간양도 소득세율지방소득세양도 소득세율
1년 미만70%양도세의 10%77%
1년 이상60%양도세의 10%66%
분양권 전매시 양도 소득세율



분양권 전매 세율은 너무 높다. 완공 후 2년 후에 팔자.

앞서 분양권 상태의 양도 소득세를 알아봤다. 66% ~ 77%로 너무 높은 세율이 부과된다. 분양권 상태에서 팔기보다는 주택 완공 후 양도하는 걸 추천한다.

아파트가 완공되면 분양권은 주택으로 바뀐다. 동시에 주택으로서 보유 기간이 다시 계산된다. 주택 보유 기간은 소유권등기이전일을 기준으로 보유 기간이 계산된다. 주택 양도 소득세도 분양권과 동일하게 단기 (2년내) 매도시 66% ~ 77%의 높은 양도 소득세가 부과됩니다. 하지만 2년 이상 보유할 경우 기본 세율을 내게됩니다.

더불어 1세대 1주택자 (일시적 1세대 2주택자 포함)는 매도가액 12억 이하에 대해서는 양도 소득세를 한푼도 내지 않아도 됩니다.

💰 양도 소득세 비과세는 1세대 1주택자에 한해 판매 가격 12억 이하에 대해 발생한 양도 차익에 대해서는 비과세 한다.

❗️취득당시 주택이 조정대상지역에 있었다면 보유 2년에 거주 2년의 요건도 충족해야 양도 소득세 비과세 가능하다.
– 조정대상지역 2년 거주요건은 “상생임대인”으로 만족시킬 수 있다. (참고 : 상생임대인 제도로 2년 거주요건 만족시키는 방법 )

❗️완공 후 바로 판매할 경우 주택의 단기 보유 양도 소득세를 분양권과 동일한 비율로 내게된다. 따라서 2년 보유 후 팔아야 한다.



취득세와 보유 기간동안의 재산세도 함께 생각하자.

분양권은 주택이 아니므로 보유기간 동안 재산세는 발생하지 않는다. 또한 분양권 취득시점에 취득세도 없다.
👉 하지만 분양권 양도 소득세율이 높아 수익 극대화가 어렵다.

완공 후 소유권이전등기 하면 취득세를 내야한다. 또한 보유기간 동안 재산세 (경우에 따라 종합부동산세)를 낸다.
👉 소유권 이전 등기 후 매도한다면 최소 “분양가, 옵션비(발코니, 시스템 에어컨), 중도금 이자, 취득세” 이상의 금액으로 매도해야 한다. 물론 단기 매도이기 때문에 양도 소득세율이 높아 수익률 측면에서 추천하지 않는다.

완공 후 2년이 된 시점에는 한 번 또는 2번의 재산세를 납부했을 것이다. 하지만 양도 소득세율이 기존 66% ~ 77%에서 기본세율로 급격이 낮아진다.
👉 이때부터 매매를 고려해도 되는 시점이라 생각한다. 하지만 그동안 투입한 자원과 시간을 고려해서 충분한 수익률이 나오는지 생각해봐야 한다.


과세 표준양도 소득세율누진 공제금액
1,400만원 이하6%
5,000만원 이하15%126만원
8,800만원 이하24%576만원
1.5억원 이하35%1,544만원
3억원 이하38%1,994만원
5억원 이하40%2,594만원
10억원 이하42%3,594만원
10억원 초과45%6,594만원
2023년 양도 소득세율

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다