영통역자이 프라시엘 추첨제, 실질 분양가, 자금 조달 방법

영통역자이 프라시엘 입주자 모집공고 게시되었다. 해당 아파트는 472세대 규모로 전체의 100% 인 472세대 분양한다. 본 포스팅은 선택옵션과 취득세를 포함한 실질 분양가, 추첨제 세대수 그리고 계약-중도-잔금 단계별 자금 계획에 필요한 내용을 포함했다.영통역자이 프라시엘 추첨제, 실질 분양가, 청약 자금 조달 방법에 대해 알아보자.



입주자 모집공고 요약


영통역자이 프라시엘 입주자 모집공고 요약한 표
영통역자이 프라시엘 입주자 모집공고 요약



🧭 거주지 요건

영통역자이 프라시엘 거주지 요건은 경기도, 수도권 거주자만 청약 가능하다. 경기도 거주자는 해당지역으로, 수도권 거주자는 기타지역으로 청약한다. 경쟁이 있을 시 용인시에게 우선권이 부여된다.



🗓️ 청약 일자

특별공급 청약은 2024년 01월 08일 , 일반공급 1순위 청약은 2024년 01월 09일 청약홈에서 온라인으로 진행된다.

당첨자 발표는 2024년 01월 16일이다. 당첨자는 계약기간인 2024년 01월 28일 ~ 2024년 01월 30일에 모델하우스에서 정당 계약을 진행한다.
(🏠 모델하우스 위치는 경기도 용인시 수지구 동천동 855번지다.)

당첨자는 36 개월동안 계약금, 중도금, 잔금을 준비하면 2026년 12월새 아파트를 얻을 수 있다. 👉 계약-중도-잔금시 준비할 자금은 아래 상세하게 설명하였다.



⛔️ 전매제한 / 실거주 의무

영통역자이 프라시엘 전매제한 기간은 6개월, 실거주 의무는 없다. 전매 거래는 2024년 7월 16일 부터 가능하다. 입주예정인 2026년 12월 이전에 전매 가능하다. 전매 가능하고 실거주 의무가 없기 때문에 당첨 후 다양한 투자 전략을 세워볼 수 있다. 단, 현재 분양권 전매시 양도 소득세는 너무 크다. 1년 미만일 경우 77%, 1년 이상 66%다. 세금이 너무 많기 때문에 전매는 추천하지 않는다.




공급 세대



전체 공급 472세대

영통역자이 프라시엘는 아파트 지하 3층, 지상 최고 23층 6개동 총 472세대규모로 청약으로 공급되는 세대수는 472세대다. 청약으로 100% 공급된다. 세부적으로 일반공급 252세대, 특별공급 220세대 분양한다. 전체 공급세대 중 84A타입(33평)은 가장 많은 201세대를 분양한다. 보통 해당 아파트의 대표 주택형은 A타입이다.


영통역자이 프라시엘 일반공급, 특별공급 주택형별 공급 세대수
영통역자이 프라시엘 공급 세대수



일반공급 : 가점제, 추첨제



✅ 일반공급 가점제 101세대

영통역자이 프라시엘일반공급 252세대는 가점제 96세대, 추첨제 156세대로 공급된다. 가점제는 청약 가점표에 따라 우선순위를 결정에 입주자를 선정한다. 추첨제는 가점과는 무관하게 입주자를 선정한다. 영통역자이 프라시엘 공급하는 5개 주택형 중 전용 100은 가점제 공급세대 없다. 왜냐하면 전용 85㎡ 초과 평형은 100% 추첨제로 진행되기 때문이다. 청약홈에서 신청할 때 친절하게 “해당 평형은 가점제가 없습니다.”라고 나오지 않는다. 그러니 높은 청약 가점을 보유하고 있다면 100타입은 피하기를 권한다.

✅ 영통역자이 프라시엘 추첨제 156세대

영통역자이 프라시엘 추첨제 156세대는 무주택자 대상 119세대, 전체 대상 37세대로 나뉜다. 추첨제의 75%는 무주택자를 우선으로 한다. 무주택자 대상 추첨 세대수는 84A(33평) 45세대, 84B(33평) 26세대, 84C(33평) 25세대, 84D(33평) 9세대다. 청약 가점이 낮은 무주택자나 1주택자는 추첨제를 노려보는 것도 좋은 전략이 된다.


영통역자이 프라시엘 추첨제, 가점제 공급 세대수
영통역자이 프라시엘 추첨제, 가점제 (일반공급)


🥇 가점제, 추첨제 입주자 선정 순서

일반공급 청약은 모두 ‘가점제’로 신청하게 된다. 청약자는 모두 가점제로 신청하고 이후에 추첨제를 진행하니 추첨제가 없다고 당황하지 않기를 바란다.

일반공급 입주자 선정 순서를 84A 타입을 예로 설명해보겠다. 모든 청약자는 84A타입으로 청약 신청한다. 청약자는 주택형만 선택하지 가점제, 추첨제를 선택할 수 없다. 84A(33평) 101세대 공급하는데, 청약자 중 경기도 거주자에게 우선 순위가 부여된다. 자신이 수도권 (서울, 인천) 거주하고 청약점수 만점자여도 경기도 청약자가 가점제 공급 인원보다 많으면 기타지역은 서울, 인천은 가점제로 당첨될 수 없다.

가점제 탈락한 기타지역(수도권) 청약자는 추첨제를 노려보는게 좋다. 추첨제는 청약 가점, 거주지역 우선순위를 따지지 않는다. 84A 추첨제의 75%인 45세대는 무주택자만 대상이 된다. 1주택자도 추첨제 (전체) 15세대의 추첨 대상에 포함된다. 2주택자는 대상이 되지 않으니 1주택자까지는 추첨제에 희망을 걸어도 좋다.



특별공급 : 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양



✅ 다자녀가구 45세대

영통역자이 프라시엘 다자녀가구는 경기도 거주자 23세대, 수도권 거주자 대상 22세대 공급한다. 경기도에게 공급하는 23세대는 용인시 거주자에게 우선권이 있다.


영통역자이 프라시엘 다자녀가구 공급 세대수
영통역자이 프라시엘 다자녀가구 공급 세대수


다자녀가구는 거주 지역, 다자녀가구 배점, 미성년 자녀수를 우선순위로 입주자 선정한다.

예를 들어 84B(33평) 공급 세대수는 총 10세대다. 경기도 거주자는 5세대 선정 대상이된다. 하지만 거주지 우선 순위로 용인시 거주자가 우선한다. 반면에 수도권에 공급하는 다자녀가구는 거주지 우선권을 고려하지 않는다. 따라서 수도권 및 경기도 거주자는 해당 유형에서 입주자 선정 기회를 잡을 수 있다.



✅ 신혼부부 80세대

영통역자이 프라시엘 신혼부부 특별공급은 결혼 7년차 이내의 무주택자 부부를 대상으로 진행한다.

소득기준 120%이하에게 (외벌이시 100%이하) 공급되는 세대는 우선공급 41세대, 소득기준 120%초과 ~ 160%이하 (외벌이시 100%초과 ~ 140%이하) 청약 가능한 일반공급은 9세대다.

일반공급 1순위와 동일하게 신혼부부 특별공급에도 추첨제가 있다. 기준소득을 초과한 경우 (외벌시 140%초과, 맞벌이 160%초과) 보유중인 건물, 토지의 가액이 3.31억원을 초과하지 않으면 추첨제 30세대에 청약할 수 있다.

신혼부부 특별공급은 전용 85㎡ 이하의 평형만 공급된다. 따라서 전용 100㎡ (39평형)은 청약할 수 없는 점 주의 바란다.


영통역자이 프라시엘 신혼부부 공급 세대수
영통역자이 프라시엘 신혼부부 공급 세대수


신혼부부 특별공급은 “거주지역 >> 미성년 자녀수“에 따라 입주자를 선정한다.

84C를 예로 설명해보겠다. 해당 주택형은 우선공급 소득기준으로 10세대, 일반공급 소득기준으로 2세대, 추첨제로 7세대 공급한다. 우선공급 소득기준은 소득기준 120% (외벌이 100%이하)이어야 하고 용인시 거주자가 입주자로 우선 선정된다.

이와 동일하게 일반공급 2세대는 소득기준 140% 이하 (맞벌이 160% 이하)인 세대 중 용인시 거주자가 입주자로 선정된다. 마지막으로 84C 추첨제 7세대는 소득기준 초과하는 (부동산가액 만족) 신혼부부들이 추첨으로 당첨될 수 있다.



✅ 생애최초 39세대

생애최초는 입주자모집공고일(2023.12.29.) 현재 용인시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)에 거주하면서 생애최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정)로 주택을 구입하는 자가 청약할 수 있따.

영통역자이 프라시엘 생애최초는 소득 130% 이하 우선공급 21세대, 소득 160% 이하 일반공급 5세대 공급된다.소득기준을 초과하거나 1인 가구는 추첨제 13세대에 청약할 수 있다.

1인가구는 주의할 점이 있다. 1인 가구는 단독세대일 경우 전용면적 60㎡이하만 청약할 수 있다. 따라서 1인 단독세대가 당첨 가능한 추첨제는 없다. 같은 1인 가구지만 단독 세대가 아닐경우 (부모님과 함께 사는경우)는 면적 제한없이 추첨제에 청약할 수 있으므로 전 평형에 청약할 수 있다.


영통역자이 프라시엘 생애최초 공급 세대수
영통역자이 프라시엘 생애최초 공급 세대수


생애최초 입주자 선정 절차를 84C(33평) 기준으로 설명하겠다. 해당 타입은 9세대 청약 가능하다. 청약자 중 소득 130%이하에 해당하는 사람은 84C 우선공급 5세대에 당첨될 수 있다.

당첨되지 못한 청약자는 소득 130%초과 ~ 160%미만 구간에 있는 청약자들과 1세대를 두고 경쟁을 진행한다. 우선공급 5세대, 일반공급 1세대에서 탈락한 청약자는 소득 기준을 초과하는 청약자와 함께 추첨제 3세대를 놓고 경쟁하게 된다.

생애최초 입주자 선정시 가점은 사용하지 않는다. 소득기준구분 및 추첨제에서 경쟁이 있을 경우 해당 주택건설지역인 용인시 거주자가 우선하며, 경쟁이 있는 경우 추첨으로 결정한다.



✅ 노부모부양 13세대

입주자모집공고일(2023.12.29.) 현재 용인시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)에 거주하면서 만65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주민등록표등본에 등재되어 있는 경우에 한정)하고 있는 무주택 세대주(피부양자의 배우자도 무주택자여야 합니다.)

영통역자이 프라시엘 노부모부양은 경기도 거주자 8세대, 수도권 거주자 대상 5세대 공급한다. 경기도에게 공급하는 8세대는 용인시 거주자에게 우선권이 있다. 참고로 노부모부양은 “거주지역 >> 청약 가점”으로 입주자를 선정한다.


영통역자이 프라시엘 노부모부양 공급 세대수
영통역자이 프라시엘 노부모부양 공급 세대수



분양 가격



💰 영통역자이 프라시엘 실질 분양가

아파트 청약시 공식적인 분양가는 ‘공급 가격’이다. 그렇지만 청약자는 아파트 외 발코니 확장, 시스템 에어컨과 같은 옵션도 선택하고, 소유권 이전 등기시 취득세를 납부해야 한다. 즉, 아파트 공급 가격과 선택옵션, 취득세를 포함한 전체 금액을 기준으로 자금 계획을 세워야 한다. 분석 내용에 포함한 선택옵션은 발코니 확장비와 시스템 에어컨이다.

예를 들어 84D(33평) 공급 가격은 8억 6300만원이다. 여기에 발코니 확장비 1800만원, 시스템 에어컨 722만원, 취득세 3017만원를 포함한 실질 분양가는 9억 1839만원이 된다. 실질 분양가를 이야기하는 이유는 공급 가격인 8억 6300만원으로 분양 자금 계획을 세우면 부족금을 충당하는데 어려움이 있기 때문이다.

발코니 확장비, 시스템 에어컨 및 취득세를 반영한 실질 분양가는 다음과 같다. 84A(9억 2253만원), 84B(9억 1839만원), 84C(9억 1839만원), 84D(9억 1839만원), 100(11억 4933만원)이다.


영통역자이 프라시엘 취득세, 선택 옵션 포함한 실질 분양가
영통역자이 프라시엘 실질 분양가


📆 분양대금 납부 일정

공급 가격은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 낸다.

계약금은 2024. 01. 30까지 10%, 중도금은 2024. 08. 16부터 ~ 2026. 08. 17까지 90%를 나눠 낸다. 마지막으로 잔금은 2026. 12. 31에 30%를 낸다. 계약일부터 잔금까지 납부하는 총 기간은 36 개월이다. 36개월이면 청약의 장점을 잘 살릴 수 있는 기간이다.

선택옵션 (발코니 확장, 에어콘)은 계약시 10%, 중도금 1차에 10%, 잔금 때에 80% 납부하면 된다.


영통역자이 프라시엘 분양대금 납부일자
영통역자이 프라시엘 분양가 납부 일정


💰 계약금

영통역자이 프라시엘 계약금 납부일(2024. 01. 30)에 준비할 비용은 공급 가격의 10% + 발코니 확징비10% + 시스템 에어컨 10%이다. 계약금은 대출로 할 수 없으므로 청약자는 자납하기 위한 자금을 사전에 확보해야 한다. 계약금을 정상 납부해야 중도금 대출을 받을 수 있는점 참고 바란다.

예를 들어영통역자이 프라시엘 84C타입은 공급가격 (10%) 8630만원 + 발코니 (10%) 180만원 + 에어컨 (10%) 72만원을 더한 8882만원을 계약금으로 준비해야 한다.


영통역자이 프라시엘 계약금 필요 금액
영통역자이 프라시엘 계약금 준비 금액


💰 중도금

영통역자이 프라시엘 중도금 대출시 이자후불제 조건으로 진행할 수 있다. 이자후불제는 중도금 기간에는 이자비용을 내지 않고, 잔금시 중도금 기간에 발생한 이자를 내는 방식이다. 이자를 안내는게 아니고 내는 시기만 늦춰져 있을 뿐이다. 중도금 대출이자도 적은 금액이 아니다. 84타입의 경우 잔금시 내야할 이자비용은 3418만원이다. 중도금 대출을 받는 청약자는 이자 비용도 자금 계획에 포함해야 한다.

중도금 대출시 청약자가 중도금 기간에 준비해야 할 비용은 선택옵션의 (발코니, 에어컨) 10%만 준비하면 된다. 84A타입은 292만원, 84B ~ 84D는 252만원, 100타입은 335만원이다.


영통역자이 프라시엘 중도금 필요 금액
영통역자이 프라시엘 중도금 준비 금액


💰 잔금

잔금시 준비할 비용은 (1)중도금 대출금, (2)잔금, (3)선택옵션 잔금, (4)중도금 대출 이자후불제 비용이다.

예를 들어 84D타입은 잔금 2억 5890만원, 중도금 대출 상환금 5억 1780만원, 선택 옵션 잔금 2018만원, 중도금 대출이자 3418 만원을 더한 8억 3105만원을 준비해야 한다.

영통역자이 프라시엘주택형별로 준비해야 할 잔금은 다음과 같다.84A(33평 : 8억 3425만원), 84B(33평 : 8억 3105만원), 84C(33평 : 8억 3105만원), 84D(33평 : 8억 3105만원), 100(39평 : 10억 3784만원이다.

잔금은 잔금대출 (주택담보)을 받거나 임차로 전세 보증금을 받아 잔금을 충당하는 전략을 취해야 한다. 아래 2가지 전략 “(1) 잔금 대출, (2) 전세 보증금” 활용하는 방법에 대해 이야기 해보겠다.


영통역자이 프라시엘 잔금 필요 금액
영통역자이 프라시엘 잔금 준비 금액


♟️ 잔금 대출로 해결하기

실거주로 잔금 해결하기 위해서는 잔금대출 (주택담보대출)을 집단대출 형태로 받아야 한다. 비규제지역 무주택자는 LTV 70%로 대출 가능하다. 대출 가능 금액으로 잔금 준비금액을 제외한 추가 금액을 살펴보겠다.

참고로 잔금대출은 시세를 기준으로 한다. 영통역자이 프라시엘는 계약 후 36 개월 후 입주하는 아파트다. 연 4% 시세 상승을 가정하고 계산한 대출 가능 금액인 점 참고 바란다.

영통역자이 프라시엘 잔금 대출 후 추가로 준비할 자금은 다음과 같다. 84A(33평 : 1억 8989만원), 84B(33평 : 1억 8655만원), 84C(33평 : 1억 8655만원), 84D(33평 : 1억 8655만원), 100(39평 : 2억 3645만원)이다.

참고로 2024년부터 스트레스 DSR이 도입해서 점차 강도를 높일 예정이라고 한다. DSR은 개인 소득에 따라 대출금액이 제한되므로 해당 단지가 입주하는 2026년에는 현재보다 더 적은 대출금만 받을 수 있으니 보수적으로 자금계획 세우길 바란다.


영통역자이 프라시엘 잔금 준비 방법 (잔금 대출)
영통역자이 프라시엘 잔금 준비 (잔금 대출)


♟️ 전세 보증금으로 잔금 해결하기

경기도 용인시 기흥구 서천동의 전세가율은 67%다.

영통역자이 프라시엘 임차로 전세 보증금을 확보한 후 주택형별로 필요한 자금은 다음과 같다. 84A(33평 : 2억 1880만원), 84B(33평 : 2억 1547만원), 84C(33평 : 2억 1547만원), 84D(33평 : 2억 1546만원), 100(39평 : 2억 7250만원)이다.

개인 상황에 따라 다르겠지만, 잔금 대출로 분양 대금을 마련하기 보다는 전세 보증금으로 준비하는걸 추천한다.

예를 들어 84A의 경우 대출금은 6억 7467만원이다. 대출에는 매년 발생하는 이자가 있다. 연 5%로 가정할 경우 매년 3373만 원이 발생한다. 물론 최대 한도까지 잔금 대출을 받지는 않을것이다. 여러분께 알려주고 싶은건 잔금 대출은 이자비용이 발생하나 전세 보증금에는 이자비용이 없다는 것이다.


영통역자이 프라시엘 잔금 준비 방법 (전세보증금)
영통역자이 프라시엘 잔금 준비 (전세 임차)


그래서 총 얼마가 필요한가?


앞서 계약금, 중도금, 잔금 준비에 대해 긴 글을 읽어 주어서 감사하다. 결국 우리가 취할 수 있는 전략은 잔금 대출을 받거나 전세 보증금으로 분양 대금을 충당하는 것이다. 계약부터 잔금까지 발생하는 총 비용을 정리하며 글을 마무리하겠다.

아래 이미지는 대출받고 실거주하는 경우, 전세로 임차할 경우 청약자가 준비해야하는 자금의 크기다. 계약과 중도금 단계에서 준비할 금액은 동일하다. 잔금시 어떤 전략을 취하는지에 따라 총 준비자금이 달라진다고 이해하면 된다.

예시로 84C타입으로 계약시 준비할 자금은 8882만원이다. 계약금액에는 공급가격 (10%)인 8630만원, 발코니 (10%) 180만원, 에어컨 (10%) 72만원이 포함되어 있다.중도금 대출시 납부할 금액은 없다. 그리고 잔금시 부담해야 할 금액을 더하면 대출로 실거주하는 사람은 2억 7789만원, 전세를 줄 사람은 3억 681만원이 필요하다.


영통역자이 프라시엘 총 필요자금
영통역자이 프라시엘 총 필요 자금



본 포스팅은 영통역자이 프라시엘 추첨제, 실질 분양가, 청약 자금 조달 방법에 초점을 두고 작성했다. 청약자께서는 해당 단지의 입지, 평면도 및 동호수 배치도를 꼼꼼히 살펴보고 청약하시길 권한다. 입지, 평면도, 동호수 배치도는 분양 홈페이지를 참고하기 바란다.
(참고 : 영통역자이 프라시엘 분양홈페이지)

영통역자이 프라시엘 추첨제, 실질 분양가, 자금 조달 방법”의 2개의 생각

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다