양도 소득세 필요경비 인정 항목: 양도세 절세 방법

양도세는 주택 판매시 한 번 발생하는 세금입니다. 주택 거래시 수익 금액에 부과하는 세금으로 부동산 세금 중 가장 큰 부분을 차지합니다. 양도 소득세 과세표준을 얼마나 낮추느냐에 따라 최종 수익률은 변화하게 되어있습니다. 이번 포스팅은 부동산 취득, 보유, 양도시 발생하는 비용 중 양도 소득세 필요경비로 인정되는 항목을 알아보고 절세 방법에 대해 이야기 나누고자 합니다.



양도 소득세 계산방법


모든 세금은 “과세표준”에 “세율”을 곱해 계산합니다. 즉, 과세표준이 낮아야 세금을 적게 낼 수 있습니다. 아래는 양도 소득세의 과세표준을 구하는 방법입니다.


양도 소득세 과세표준 = 판매가격 – (취득가액 + 필요경비 + 장기보유 특별공제 + 기본공제)
양도 소득세 과세표준 계산방법


위에서 주목해야 공제 항목 중 “필요경비” 부분은 개인이 챙기지 않으면 공제 받을 수 없는 비용들입니다. 따라서 다음에 설명 드리는 경비 항목들의 영수증이나 기타 증빙은 미리 챙겨 두셔야 합니다.




양도 소득세 필요경비: 인정 경비 vs 미인정 경비


부동산 거래, 보유시 발생하는 모든 비용이 양도세 필요경비로 인정되면 좋겠습니다. 그러나 일부에 한해서만 양도세 과세표준을 낮추는 경비로 인정 받을 수 있습니다. 큰 덩어리를 이야기 드리면 “취득세, 각종 수수료, 인터리어 관련 경비” 입니다.

여기서 좀 에매한 항목은 ‘인테리어 경비’입니다. 왜냐하면 모든 인테리어 비용이 양도세 필요경비로 인정되지 않기 때문입니다. 쉽게 구분하기 위해 큰 비용이 지출된 공사인지 아닌지로 구분할 수 있습니다. 어려운 말로 내가 소유한 주택의 가치를 높이는 ‘자본적 지출’인지, 아니면 시간이 지나면 없어지는 ‘수익적 지출’인지 구분할 수 있습니다.


인정 경비
💰 납부 세금: 취득세
💰 수수료: 법무사, 세무사, 중개 수수료 (✪ 중개 수수료는 ‘취득시, 양도시’ 만 인정됩니다. ‘임차시’ 중개 수수료는 미인정), 각종 신고서/계약서 작성 수수료
💰 공사/설치비: 샤시 설치비, 발코니 개조비 (확장비 포함), 시스템 에어컨, 난방 시설(보일러) 교체 비용 (✪ 수리비는 인정되지 않습니다), 상하수도 배관 공사비, 방 확장 공사, 홈 오토, 방범창 설치
💰 경매: 경락대금에 포함되지 않는 대항력 있는 전세 보증금, 컨설팅 비용, 전 소유자 체납 관리비
💰 기타: 자산 취득 과정에서 발생한 소송비용
양도세 필요경비 : 인정 항목


미인정 경비
💸 공사비: 도배/장판 교체비, 보일러 수리비, 싱크대/주방기구 구입비, 페인트/방수 공사비, 욕실공사
❗️사업자는 ‘도배/장판 교체비‘는 필요 경비로 인정됨
💸 금융비용: 대출금 지금이자
❗️사업자대출금 이자 필요 경비로 인정됨
💸 기타 : (경매 취득시) 명도비, 매매계약 해약으로 인한 위약금
❗️사업자명도비 필요 경비로 인정됨
양도세 필요경비 : 미인정 항목




신축 아파트 인테리어 옵션은 전액 양도세 필요경비로 인정


저는 신축아파트를 분양 받은 경험이 있습니다. 당시 옵션을 선택할 때 일부만 선택하고 나머지는 외부에서 의뢰해서 진행했습니다. 시공주체에서 제공하는 옵션은 단편적이기에 선택할 수 있는 폭이 좁습니다. 개인 취향에 따라 맘에 들지 않으면 선택하지 않는 경우가 많습니다. 그리고 시공사에서 제공하는 옵션은 비싸다는 편견이 있어 외부에서 취향에 맞는 디자인을 고르고 설치했었습니다.

하지만 이 사실을 알았더라면 가능하면 시공사에서 제공하는 옵션을 선택했을 것 같습니다. 그것은 “신축 아파트 인테리어 옵션은 전체 금액이 취득가로 인정“된다는 것이었습니다. 앞서 양도세 과세표준 계산에서 살펴봤듯이 양도차익에서 “취득가액” 을 차감할 수 있습니다.

인테리어 옵션을 외부에서 진행할 경우 일부는 인정되고 일부는 인정되지 않는 항목들이 많습니다. 예를 들어 중문, 펜트리 수납공간등은 수익적 지출로 필요경비로 인정되지 않습니다. 하지만 옵션으로 선택할 경우 모두 취득가액으로 인정받을 수 있으니 당시에는 비용 지출했지만 양도시 지출 비용을 돌려받을 수 있게 되는 것입니다.




헷갈리는 필요경비 항목



법정 한도 초과한 중개보수


부동산 중개보수는 법적으로 요율이 정해있습니다. 경우에 따라 중개사의 수고에 보답하는 의미로 법정 수수료보다 더 많은 금액을 주는 경우도 있습니다. 이와 같이 법정 한도를 초과한 중개보수는 필요경비로 인정됩니다. 대법원 판례 (91누1059, 199년 4월 26일) 실지급된 금액에 따르는 것이 ‘실질과세의 원칙’에 맞다고 보고 있습니다.



(경매) 전 소유자의 체납 관리비 낙찰자가 낸 경우


낙찰 받은 주택의 관리비를 전 소유주가 내지 않을 경우 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분을 승계해야 할 법적 의무가 있습니다. 전 소유자 받을 가능성이 없을 경우 이를 필요 경비로 인정해주고 있습니다. 단, 2가지 요건을 충족해야 합니다.

  1. 전 소유자로부터 돌려받지 못하는 것을 증명해야 함
    – 법원에 지급명령 신청 후 확정 판결 받으면 됩니다.
  2. 단전, 단수를 피하기 위해 어쩔 수 없이 냈음을 증명해야 함
    – 관리사무소로부터 단전, 단수 공문 받아 놓으면 됩니다.




필요경비에 따라 양도세가 얼마나 차이 난다고…


위와 같이 생각하는 분들이 많을 겁니다. 실제 계산을 통해 어느정도 차이가 있는지 살펴보겠습니다. 필요경비 1천만원과 4천만원의 양도세 절세금액을 살펴보면 3천만원정도의 갭에서 약 1,200만원의 절세를 할 수 있음을 알 수 있습니다.

양도 소득세 필요경비를 인정 받을 수 있는 영수증이나 각종 증빙을 잘 챙김으로써 양도 소득세를 큰 폭으로 절세할 수 있습니다. 당장 눈에 보이는 비용이 아니라 무시할 수 있지만 투자 고수들은 이런 비용들 하나하나 챙기고 있답니다.


필요경비
(1천만원)
필요경비
(2천만원)
필요경비
(4천만원)
양도가액1,000,000,0001,000,000,0001,000,000,000
(-) 취득가액600,000,000600,000,000600,000,000
(-) 필요경비10,000,00020,000,00040,000,000
양도차익390,000,000380,000,000360,000,000
(-) 장기보유 특별공제
(10% 가정)
39,000,00038,000,00036,000,000
양도소득금액351,000,000342,000,000324,000,000
(-) 기본공제2,500,0002,500,0002,500,000
과세표준348,500,000339,500,000321,500,000
(x) 세율40%40%40%
(-) 누진공제25,940,00025,940,00025,940,000
산출세액113,460,000109,860,000102,660,000
(+) 지방세11,346,00010,986,00010,266,000
총 납부세액124,806,000120,846,000112,926,000
필요경비에 따른 양도 소득세 절세 시뮬레이션




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참고 정보

국세청

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