양도 소득세 비과세 : 보유중인 아파트 비과세 대상인지 알아보기

양도 소득세는 부동산 거래 후 양도차익이 발생할 때 납부해야 하는 세금입니다. 부동산 양도 소득세는 차익에 따라 6%에서 최대 45%까지 부과될 수 있습니다. 하지만 일정한 요건만 갖추면 전액 양도 소득세 비과세 받을 수 있습니다. 이번 포스팅은 부동산 양도 소득세 비과세 받을 수 있는 자격에 대해 알아보겠습니다.



1세대 1주택자만 비과세 혜택이 있습니다.


양도세 비과세는 1세대 1주택자만 해당됩니다. 비과세 되는 금액은 12억으로 부동산 판매 가격이 12억 이하이면 수익이 얼마가 되든 양도 소득세는 내지 않습니다.

예를 들어 2020년에 구매한 8억짜리 아파트를 12억에 팔면 양도 차익은 4억입니다. 단순 계산했을 때 1억 3천4백만원 (4억 * 40% – 2594만원)의 양도 소득세를 납부해야 합니다. 하지만 본인이 1주택자이고 해당 주택을 2년 이상 보유 (또는 거주) 했다면 양도 소득세는 0원이 됩니다. 왜냐하면 1세대 1주택자에 한해 판매가 12억까지 비과세 해주기 때문입니다.

만약 일시적 2주택 자격요건을 가지고 있다면 종전 주택에 대해서는 1세대 1주택자와 동일하게 양도 소득세 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. 그 외 다주택자는 다른 주택을 처분하고 남은 1주택에 대해서만 비과세 혜택을 받게 됩니다. 다행인건 1세대 1주택 재기산 제도가 폐지 되었기 때문에 최종 1주택의 보유시점은 최초 취득시로 간주할 수 있습니다.




최소 2년 ‘보유’ 또는 ‘거주’ 필요합니다.


기본적으로 주택을 2년 이상 보유한 경우 양도 소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 취득당시 ‘조정대상지역’의 주택을 취득했다면 2년 거주의 요건을 충족해야 합니다. 기준되는 시점은 2017년 8월 2일 이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 거주해야 비과세 받을 수 있습니다.

2023년 현재까지 유효한 내용이고 현재 조정대상 지역이 아닌 취득당시 조정대상지역을 기준으로 비과세 대상을 분류하는 점 주의하시기 바랍니다.




취득 당시 조정대상지역 : 2년 거주 요건을 깨는 방법


앞서 부동산 취득당시 조정대상지역의 주택을 1세대 1주택자가 비과세 받기 위해서는 2년 거주 요건을 충족해야 한다고 말씀드렸습니다. 다행히 정부에서는 2024년 12월 31일까지 “상생임대인제도”를 운영하고 있습니다.

임차인의 임대료를 직전 임대료 5%이내로 인상하고 임차인이 2년 이상 거주했을 때 “상생임대인”으로 인정해주고 2년 거주요건을 면제해주고 있습니다.




양도가액 12억 초과분은 양도 소득세 과세됩니다.


주택을 판매 했을 때 1세대 1주택자가 2년이상 보유 (또는 거주) 했고 판매 가격이 12억을 넘지 않으면 부동산 판매로 인한 수익의 100% 양도 소득세 비과세 됩니다. 하지만 양도 가격이 12억을 초과하면 초과분에 대해 양도 소득세를 내야 합니다.

12억 초과분에 양도 소득세 과세표준은 다음과 같이 계산합니다. 비과세인 12억 초과분에 한해 양도 소득세 부과된다고 생각하시면 됩니다.


양도 차익 × [(양도 가격 – 12억원) ÷ 양도 가격] = 과세표준
양도 소득 과세표준 구하는 방법


예를 들어 J씨가 10억에 매수한 아파트를 17억에 매도 했다고 가정해보겠습니다.

판매가 17억이므로 양도 차익 전체를 비과세 받지 못합니다. J씨의 7억원 양도 차익의 29.4%는 양도 소득세 과세 대상이 됩니다.


[예시] 7억원 × [(17억원 – 12억원) ÷ 17억원] = 2억 58만원
7억원 양도 차익 중 과세 대상 양도 차익은 2억 58만원만 해당됨
12억 초과 양도 차익 계산 방법


J씨의 사례를 더 확장시켜 보겠습니다. 기타 공제는 없고, 10년 보유 했다는 가정하에 계산해보겠습니다. 여기서 중요한 점이 있습니다. 12억 이상 고가 주택의 장기보유특별공제 역시 12억 초과분은 제외하고 공제합니다.


[예시] 장기보유 특별공제 초과분 제외 : 10년 보유 80% 공제

전체 장기보유 특별공제액 : 2억 58만원 × 80% = 1억 6471만원
12억 초과분 공제 제외액 : 1억 6471만원 × [(17억원 – 12억원) ÷ 17억원] = 4,844만원
12억 초과 장기보유 특별공제 배제 계산


다른 비용 공제 없다는 가정하에 17억에 아파트를 판매하고 7억원 차익을 남긴 J씨의 최종 양도 소득세를 계산해보겠습니다. 양도 소득세 계산에 대한 기본적인 방법은 첨부 링크 참고하세요. (링크 : 부동산 양도 소득세 계산 방법 쉽게 이해하기)


양도 소득세
계산 항목
계산 내용
양도가액1,700,000,000원
(−) 취득가액1,000,000,000원
(−) 인정경비‘0’으로 가정
양도차익
(12억 초과분)
205,882,353원
(−) 장기보유 특별공제
(10년, 80%공제)
164,705,882원
(+) 장기보유 특별공제 배제
(12억 초과분)
48,442,906원
(−) 감면대상 소득금액‘0’으로 가정
(−) 양도소득 기본공제2,500,000원
양도소득 과세표준87,119,377원
양도 소득세율 (24%)20,908,650원
누진 공제5,760,000원
양도 소득세15,148,650원
부동산 양도 소득세 계산 예시




양도 소득세 비과세 포스팅 마치며


요약해서 정리 드리면 부동산 양도 소득세는 12억 이하에 주택을 팔았을 때 양도 소득세 비과세입니다. 단, 본인이 1주택자이고 2년 이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 2년 거주)시 해당됩니다.

2020 ~ 2022년 부동산 가격이 많이 상승하며 12억 넘는 아파트도 많습니다. 12억이 넘어도 양도 소득세 비과세 자격을 갖추고 있다면 12억 초과분에 대해서만 양도 소득세를 내면 됩니다.

앞서 설명드린 예시에서 7억의 수익이 발생했지만 양도 소득세 비과세 자격 요건을 갖추고 있으면 1500만원만 세금을 낼 수 있습니다. 추가로 필요 경비를 잘 챙겨 공제 받는다면 양도 소득세는 더 줄어들 수 있습니다.

다주택자의 경우 양도 차익이 큰 주택을 소유하고 있다면 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 자격요건을 갖춰 부동산 투자 수익을 최대한 높여보세요. 부동산 양도세 최신 정보는 국세청 홈페이지에서 확인 가능합니다.


과세 표준양도
소득세율
누진 공제
1,400만원 이하6 %
5,000만원 이하15 %126만원
8,800만원 이하24 %576만원
1.5억원 이하35 %1,544만원
3억원 이하38 %1,994만원
5억원 이하40 %2,594만원
10억원 이하42 %3,594만원
10억원 초과45 %6,594만원
[참고 : 2023년 부동산 양도 소득세율]

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