아파트 청약제도 개편 사항, 시행일 정리 (2023년 변경사항)

2023년 1월 3일 부동산 정책으로 아파트 청약제도 개편안이 발표되었습니다. 아파트 청약제도 개편안과 현재 시행되고 있는 내용에 대해 정리한 내용입니다. 규제지역 해제, 청약 추첨제 확대, 무순위 청약 기준 완화 등 아파트 청약제도 개편 사항을 통해 유주택자의 길로 들어서는 방법을 알려드리겠습니다.



규제지역 해제 (시행일: 2023. 1. 3)

서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 대한민국 모든 지역이 규제지역에서 해제되었다. 즉, 서울 및 수도권 알짜 지역 청약을 비규제지역 조건으로 참여할 수 있게 된 것이다.

💰 아래 내용은 규제지역에서 비규제지역이 됨에 따라 바뀌는 청약 사항입니다.

  • 일반공급, 특별공급(생애최초) 세대주 요건 폐지 ⇨ 세대원, 세대주 청약 가능하므로 부부가 동시에 청약할 수 있습니다.
  • 청약통장 가입기간은 24개월에서 12개월을 축소된다.
  • 재당첨 제한 기간에 있는 청약자도 비규제지역 민간분양에 한해 청약 참여 가능하다.
  • LTV 70% 적용으로 중도금 대출 전액 가능하다.
  • 중도금 대출 세대당 2건까지 가능하다.
  • 추첨제 물량이 확대된다. (전용 85㎡ 이하 60%, 전용 85㎡ 초과 100%)



무순위 청약 무주택, 지역 요건 폐지 (시행일: 2023. 2. 28)

아파트 분양 후 계약취소, 미분양, 미계약이 발생하면 무순위 접수를 한다. 2023년 1월 3일 청약제도가 개편되며 ‘유주택자, 전국’ 에서 청약 가능하게 되었다. 단, 부정청약에 의한 계약취소는 ‘무주택자, 해당지역‘ 거주자만 신청 가능하다.

💰 미분양, 미계약으로 나오는 무순위 줍줍은 유주택자, 지역무관 청약 참여 가능합니다. 청약 통장이 없어도 됩니다. 아무 무순위나 줍줍하면 탈납니다. 충분히 입지를 고려하고 2021년, 2022년에 분양했던 단지 위주로 무순위에 참여하자.


무순위 청약 자격 조건 (2023. 2. 28 이후)



규제지역 청약 추첨제 확대 (시행일 : 2023. 4. 1)

제도 변경 전 투기과열지구 전용 85㎡ 이하는 100% 추첨제였다. 4월 1일부로 추첨제가 큰 폭으로 늘어났다.

💰 가점제 낮은 무주택자, 유주택자도 추첨제로 당첨될 수 있는 기회가 넓어졌다. 특히 무주택자는 추첨제 물량의 75% 우선 순위를 부여받는다. ‘난 가점이 낮아서 안되’라고 포기하지 말고 추첨제를 계속 두드리자.


청약 추첨제 확대 (2023. 4. 1 이후)



세대주 요건

아파트 청약 세대주 요건의 변화는 없습니다. 세대주 요건을 정리한 이유는 1월 3일 이후로 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역이 비규제지역이 되었기 때문입니다. 바뀐 규제지역과 세대주 요건을 모르고 있으면 2명이 청약할 기회를 한 명만 청약하게 되어 남은 기회를 묵히는 일이 없도록 하세요.

💰 일반분양 1순위 청약시 강남, 서초, 송파, 용산구의 청약을 제외한 비규제지역은 자신있게 세대주, 세대원 모두 청약하자. 특히 부부의 경우 청약통장 가입기간만 충족했다면 각자 청약해도 부정청약에 해당되지 않는다.


특별공급규제지역비규제지역
다자녀가구세대주, 세대원세대주, 세대원
신혼부부세대주, 세대원세대주, 세대원
생애최초세대주세대주, 세대원
노부모부양세대주세대주
기관추천세대주, 세대원세대주, 세대원
특별공급 세대주 요건


일반공급규제지역비규제지역
1순위세대주세대원
일반공급 세대주 요건



1주택자 기존주택 처분조건 폐지 (시행일: 2023. 3. 2)

제도 개선 전 1주택자는 보유 주택을 처분한다는 조건으로 1순위 청약이 가능했다. 3월 2일 이후 입주자 모집공고부터는 1주택자 기존주택 처분없이 청약 신청 가능하게 바뀌었다.

💰 1주택자는 서울 비규제지역의 전용 면적 85㎡ 초과 (추첨제 100%)를 적극적으로 노려봐야 한다. 지난 7월 광진구 구의역 바로 앞의 롯데캐슬 이스트폴은 일반공급 419세대 모집에서 56%가 전용 85㎡ 초과 면적이었다.



분양권 전매제한 기간 단축 (시행일: 2023. 4. 7)

분양권 전매제한 기간 단축은 2023년 3월 이전 분양한 단지도 소급하여 적용한다. 변경되는 내용은 다음과 같다.

  • 수도권
    – 규제지역 (강남, 서초, 송파, 용산) : 3년
    – 공공택지 (평택 고덕, 양주 옥정, 오산 세교, 파주 운정, 서울 고덕 강일) : 3년
    – 과밀억제권역 (서울 비규제 지역) : 1년
    – 성장관리권역 (수도권 그외 기타지역) : 6개월
  • 비수도권
    – 규제지역 (비수도권 해당없음) : 1년
    – 공공택지 (세종, 부산 에코델타시티) : 1년
    – (도시지역) 광역시 (부산, 대구, 울산, 대전) : 6개월
    – 기타 중소도시 (천안, 전주) : 전매제한 없음



실거주 의무 폐지 (청약제도 개편 진행중)

2021년 2월 19일 이후 분양가상한제 적용 주택은 실거주 의무가 적용되고 있다. 실거주 의무가 적용되는 이유는 시세 대비 저렴하게 주택을 공급하기 때문에 투기 수요를 막고 실수요자에게 더 많은 혜택을 주기 위함이다.

정부에서는 실거주 의무 폐지 방안 발표하며 기존 분양 당첨자들에게도 소급 적용해 거주 의무를 없애겠다고 했다. 하지만 실거주 의무 폐지는 주택법 개정 사안으로 아직 국회에서 통과되지 않았다.

✪ 현행 실거주 의무는 2년에서 5년까지 적용된다.



중도금 대출 보증 금액 상한 해제 (시행일: 2023. 3. 20)

HUG 중도금 대출 보증 분양가 상한은 12억 원이었다. 3월 20일부터 ‘중도금 대출 분양가 상한 기준’과 ‘인당 중도금 대출 보증 한도’가 폐지되었다. 즉, 분양가 12억원 초과 단지에 대해서도 HUG 보증 중도금 대출이 가능해졌다.

💰 해당 제도 개선은 23년 6월 1차 중도금을 납부하는 강동구 ‘올림픽파크 포레온’이 가장 먼저 혜택을 보게되었다. 당시 전용 84타입 분양가는 12억원을 넘어 많은 청약 당첨자들이 발을 동동 구르던 상황이었는데 구원투수가 나타난 셈이다.



특별공급 분양가 상한기준 폐지 (시행일: 2023. 2월)

현행 투기과열지구 분양가 9억원 이상은 특별공급 대상 주택이 되지 못했다. 제도 개선을 통해 분양가에 상관없이 모든 주택에서 특별공급이 허용되었다.
💰 특별공급은 일반공급대비 경쟁률이 낮습니다. 또한 신혼부부, 생애최초 공급세대 비율이 높습니다. 해당 자격이 되시는 분은 특별공급, 일반공급에 동시에 청약하세요. (참고 : 생애최초 청약자격과 소득기준)



참고자료

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