실거주 의무 폐지 어디까지 진행 되었나.

국토부는 2021년 2월 19일부터 서울 등 수도권 분양가 상한제 적용받는 아파트에 실거주 의무기간을 부여했습니다. 실거주 의무에 해당되는 아파트는 입주자 모집공고를 기준으로 하고 있습니다. 2022년 말 부동산 시장이 가라앉으며 정부에서는 2022년 12월 실거주 의무 폐지를 언급하였고, 23년 1월에는 폐지하겠다고 발표했습니다. 그럼 현재는 폐지 되었을까요?



실거주 의무 아파트 확인방법


❶ 입주자 모집공고일 확인하기
– 청약받은 아파트의 실거주 의무 여부를 알기 위해서는 입주자 모집공고일을 살펴봐야 합니다. 당첨된 아파트가 21년 2월 19일 이후 입주자 모집공고 되었으면 실거주 의무대상에 포함됩니다.

❷ 분양가 상한제 적용 아파트인지 확인하기
– 실거주 의무제 실시 당시 서울, 수도권 대부분 지역은 규제지역 (조정대상, 투기과열)이었습니다. 대부분이 분양가 상한제 적용지역 이었죠. 가장 확실한 건 입주자 모집공고의 내용을 살펴보는 것입니다.


실거주 의무 기간 알아보기


실거주 의무 기간은 ‘최초 입주일’부터 계산합니다. (참고로 전매제한은 당첨일 기준) 의무 기간은 분양 유형, 분양가에 따라 다르게 부여됩니다.


공공 택지, 민간 택지의 실거주 의무 기간
분양가 상한제, 21년 2월 19일 입주자 모집공고 아파트 대상



실거주 의무 폐지 되었나요?


결론부터 말씀드리면 ‘아직 아닙니다’. 현재까지 진행 내용을 보면 쉽게 이해하실 수 있습니다.

❶ 2021년 2월 19일
– 주택법 개정되며 ‘분양 아파트 실거주 의무’ 시작되었습니다.


❷ 2022년 12월 21일
2030년 경제정책 방향 발표시 ‘4ㅘ도한 길거주, 전매제한 규제를 5년전 합리적 수준으로 환원’ 하겠다는 내용이 포함되었습니다. 개선하겠다는 의지를 보여주었죠.


실거주 의무 폐지 방향
2030 경제정책 방향 (2022.12.21 발표)


❸ 2023년 1월 3일
– 국토부에서 주요업무 추진계획을 발표했습니다. 내용에는 ‘실거주 의무, 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무 폐지 (주택법 개정안 발의)’ 하겠다고 하였습니다. 중요한 점은 ‘주택법 개정’이 필요한 것입니다. 시행령으로 할 수 있는 것이 아니었죠.


2023년 1월 발표, 실거주 의무 폐지. 단 주택법 개정 필요
국토부 주요업무 추진계획 (2023.1.3)


그리고 현재, 국회에서 계속 보류 중입니다.



실거주 의무 폐지가 안 될 경우…


작년 말, 올해 초 정부의 발표만 믿고 분양 시장에 뛰어들었던 수분양자들은 혼란을 겪고 있습니다. 아파트를 분양 받으면 실거주를 하지 않고 세입자로부터 받은 전세금으로 잔금을 치를 계획인 수분양자가 많습니다. 실거주 의무 폐지가 불발될 경우 실거주를 위한 자금이 필요하기 때문입니다.

실거주 의무 적용받는 단지는 전국 66개 단지 (44,000가구)에 달합니다. 추가로 내집마련을 위해 분양권을 매수한 사람들도 최초 분양받은 매도인이 실거주 의무를 지킬 수 없게되면서 분양 및 전매 계약이 모두 취소될 우려도 큽니다.



실거주 의무기간 위반시

현행 주택법상 거주의무 위반시 해당 주택은 한국토지주택공사(LH)가 매입하게 된다. 또 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다.



실거주 아니면 청약하면 안 되겠네요?


법 개정이 언제 이뤄질지는 알 수 없습니다. 중요한 사실은 23년 1월 5일부터 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전국의 모든 지역은 비규제 지역입니다. 즉, 서울 규제지역 4개구만 분양가 상한제 적용을 받는다는 사실입니다. 그 외 지역에서 분양하는 아파트는 실거주 의무가 없습니다.

계약금 입주시 잔금을 만들 수 있는 여력이 있다면 규제지역을 제외한 아파트 청약은 적극 도전해보셔도 좋다고 생각합니다.



실거주 의무 폐지 포스팅 마치며


실거주 의무 시행 취지는 시세보다 낮은 분양가로 인해 발생하는 시세차익을 노리는 투자를 막기 위한 조치였습니다. 과거 공공택지 분양아파트에만 적용하던 의무를 민간 분양 / 민간택지 분양 아파트에 확대 적용한 것입니다.

과거 규제 조치들이 하나둘씩 풀리며 시장에는 긍정적인 신호로 작용하고 있습니다. 아마도 실거주 의무는 올해 안에 폐지될 거라 생각합니다. 하지만 마음 졸이며 결과 기다리는 분들이 많을 거라 생각합니다. 부디 모두에게 좋은 방향으로 정책들이 진행되면 좋겠습니다.

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