신축 아파트 취득세 바로 알기 (2023년 유효한 내용)

신축아파트를 얻는 방법은 분양 당첨, 분양권 전매, 입주권, 입주권 매매의 방법이 있습니다. 각각의 경우에 취득세 계산 방법이 다르다는 사실 알고 계셨나요? 이번 포스팅은 신축 아파트 취득세 (=분양아파트 취득세)에 관해 정리해서 알려드리겠습니다. 2023년 유효한 내용만 담아뒀습니다.



분양권 취득세


2023년도 기준으로 분양권은 취득세 주택수 계산에 포함됩니다. (2020년 8월 12일 이전 취득한 분양권은 주택수 미포함) 따라서 유주택자는 다른 주택의 비과세 및 중과 여부를 판단할 때 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 주택수에 포함시켜야 합니다.

예를 들어 2023년 1주택자가 비조정지역의 분양권을 취득하였다면 기본세율(1 ~ 3%), 조정지역의 분양권을 취득하였다면 중과세율 (8%)를 납부해야 합니다. (❗️ 2023년 1월 5일 이후 조정대상지역은 서울의 강남, 서초, 송파, 용산입니다.)

[참고] 부동산 취득세율 (2023년 기준)

매매로 취득하는 주택의 취득시기는 계약서상 명시된 잔급지급일을 기준으로 하지만 분양권은 다릅니다. 분양권의 취득시기를 ‘분양권 당첨’, ‘분양권 전매’로 나눠 알아보겠습니다.


① 청약 당첨시 분양권 취득세


🏅 청약 당첨된 분양권의 (주택수 계산) 취득시점은 분양권 당첨일 입니다.

💰 분양권 (당첨)의 취득세 계산일은 ‘당첨일’을 기준으로 합니다.

당첨일에 주택을 공급받는 지위에 대한 권리가 확정되므로 계약서를 작성하지 않았더라도 당첨일을 분양권의 취득일로 보는 것입니다. 계약서 작성일을 분양권 취득일로 오해하는 분들이 많은데 계약서 작성일은 계약금을 내는 날일 뿐, 당첨된 분양권의 취득시기는 분양권 당첨일 입니다.

예를 들어 J씨가 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 아파트 분양권에 당첨되었다면 조정지역 2주택자 취득세 8%에 해당됩니다. 많은 분들이 오해하는 부분은 주택으로 등기하는 시점에 보유 주택을 팔고 해당 주택 분양권 하나만 바뀌었으면 1주택에 대한 취득세만 낸다고 생각하는 것입니다. 하지만 분양권의 주택수 포함 취득세 계산일은 ‘당첨일’을 기준으로 하고, 취득세만 등기일에 내는 것이므로 취득 당시의 8% 취득세를 납부하는 것입니다.



② 전매 취득시 분양권 취득세


🏅 분양권 매입시 매수자의 주택수에 포함되는 시점은 분양권 잔금일입니다.

💰 분양권 매입의 취득가액은 해당 아파트의 공급가액과 프리미엄입니다.

기존에 취득한 분양권을 소유한 자에게 프리미엄을 주고 분양권을 취득하는 경우도 많습니다. 이때 분양권 승계취득(분양권 전매)으로 인한 분양권 취득일은 잔금지급일이 됩니다. 즉, 주택수 포함되는 시점은 해당 분양권의 잔금일이 됩니다.

예를 들어 1주택자 J씨는 조정대상지역 분양권을 매수할 계획을 가지고 있습니다. 마침 프리미엄이 낮게 나온 분양권이 있어 매수하게 되었습니다. 당시 1주택자라 분양권 잔금지급일에 주택수에 포함된다는 것을 알고 있었기에 J씨는 잔금 지금일 전 보유 주택을 팔고 취득한 분양권의 잔금을 치뤘습니다. 만약 보유주택을 팔지 않고 분양권 잔금을 냈다면 중과세율 8%의 취득세를 내야 했지만 분양권 잔금일 전 보유주택을 팔았기 때문에 기본세율(1~3%)만 낼 수 있었습니다.




입주권 취득세


조합원 입주권을 살 경우 입주권 취득세는 관리처분계획 인가일을 기준으로 나눠집니다.

관리처분계획 인가일 전에 취득한 입주권은 ‘원조합원 입주권’, 이후에 취득한 입주권은 ‘승계조합원 입주권’이라 부릅니다. 이렇게 나뉘는 이유는 관리처분계획 인가일 이전의 입주권은 아직 주택인 상태이고, 이후에 취득하 입주권은 주택이 입주권으로 바뀐 상태이기 때문입니다. (물론 관리처분계획 인가일 이후 취득한 입주권이여도 주택으로 남아있을 수 있습니다.)



① 원조합원 입주권 취득세


주택이 아직 입주권으로 바뀐 상태가 아닙니다. 주택 역시 남아있습니다. 일반 주택 매매와 동일하게 계약서상 잔금일을 기준으로 주택수 계산 및 취득세율 (기본세율, 중과세율)을 계산합니다.

새 아파트가 완공된 후에 건물부분에 대한 취득세를 ‘원시취득세율 (2.8%)’로 한 번 더 납부합니다.

💰 두번의 취득세를 냅니다. (1)주택에 대한 취득세, (2)원시취득세



② ‘주택 철거전’ 승계조합원 입주권 취득세


주택이 아직 철거되지 않은 상태이므로 취득자가 보유하고 있는 주택수에 포함되어 취득세율이 결정됩니다. 만약 2주택을 보유한 상태에서 철거전 입주권을 취득했다면 12% (또는 8%) 중과세율이 적용됩니다.

💰 두번의 취득세를 냅니다. (1)주택에 대한 취득세, (2)원시취득세



③ ‘주택 철거 후’ 승계조합원 입주권 취득세


주택이 철거된 후 취득한 입주권은 토지에 대한 취득세율 4%가 적용됩니다. 본인이 다주택자라면 철거가 된 후의 입주권을 구매하는 것이 취득세를 아낄수 있는 방법입니다. (취득세 절세율 : 7% ~ 12%)

💰 두번의 취득세를 냅니다. (1)토지에 대한 취득세, (2)원시취득세




신축 아파트 취득세 마치며,


신축 아파트를 얻을 수 있는 방법은 청약 당첨, 분양권 매수, 입주권 매수의 방법이 있습니다. 매수 방법에 따라 취득세 계산일과 주택수 포함기준이 다릅니다. 현명한 투자자가 되기 위해서 본인의 주택 보유현황을 각각의 상황에 대입해 신축 아파트 매수 전략을 세우시는게 좋겠습니다. 특히 분양권은 당첨, 전매에 따라 주택수 포함일이 차이가 있으니 잘못된 상식으로 취득세 폭탄 맞는 일 없도록 주의하시기 바랍니다.




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