소형주택 무주택 기준 완화 (9.26 정책 👉 11.10 시행)

주택 청약시 소형주택은 1주택으로 계산하지 않습니다. 그래서 소형 평수의 주택을 보유하고 있어도 1주택자라 생각하여 주택 청약에 참여하지 않는 경우가 많습니다. 기존에도 소형주택 무주택 기준이 있었지만 2023년 9월 26일 부동산 정책을 통해 그 범위가 확대되었습니다. 자세한 내용 알려드리겠습니다.

주택 청약시 소형주택은 주택수 제외합니다. 그런데 소형주택을 보유하고 1주택자라 생각하여 주택 청약에 참여하지 않는 경우가 많습니다. 소형주택 무주택 기준을 살펴보시고 무주택자로 주택 청약에 참여해보세요.

현행 소형주택 무주택 기준


현행 무주택으로 인정하는 소형 주택이 되기 위해서는 2가지 요건을 충족해야 합니다. 첫째, 전용면적 60㎡ 이하, 둘째는 공시가격 1억 3천만원 이하 (비수도권 8천만원) 입니다. 그리고 분양권도 주택으로 계산하지 않습니다. (단, 조합원 입주권은 청약시 ‘주택’으로 간주됩니다.)



9.26 정책에서 무주택 간주 기준 완화 (2023. 11. 10 시행)


[Updated : 2023-11-10] 소형주택 무주택 간주 기준이 시행령 후 11월 10일부터 개정되었습니다. 개정 사항은 다음과 같습니다.

주택공급신청자가 속한 세대가 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만 소유하고 있는 경우 ※(‘23.11.10. 개정사항)
– 소형ㆍ저가주택 등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우에 민영주택 일반공급의 경우에만 무주택으로 간주하던 것을 공공임대주택을 제외한 모든 주택의 공급에서 무주택으로 간주( 특별공급에서도 무주택으로 간주)
 ※ 소형ㆍ저가주택: 60제곱미터 이하의 주택 혹은 분양권으로써 공시가격 1억 이하(수도권 1억 6천)
 ※제2조(주택소유 여부 판정기준에 관한 적용례) 제2조제7호의3, 제53조 각 호 외의 부분 단서 및 같은 조 제9호의 개정규정은 이 규칙 시행(2023년 11월 10일) 이후 사전당첨자 모집승인이나 입주자 모집승인을 신청(제18조 각 호에 해당하는 사업주체의 경우에는 입주자모집공고를 말한다)하는 경우부터 적용

개정된 사항에서 바뀐 내용은 금액 기준이 상향되었다.

  • [변경 전] 1억 3천만원 (수도권), 8천만원 (지방) ⇨ [변경 후] 1억 6천만원 (수도권), 1억 (지방)

주택 청약 범위는 기존 민영주택의 ‘일반공급’에서만 무주택으로 인정되었는데 민영주택 ‘특별공급’, 국민주택 ‘일반, 특별공급’으로 확대되었다. 즉, 주택 청약 모든 부분에서 소형 1주택 (60㎡이하)은 무주택으로 간주된다. 2023년 11월 10일부터 입주자 모집공고되는 모든 주택 청약 단지에 해당되는 점 참고 바랍니다.


[Updated : 2023-10-29] 소형주택 무주택 간주 기준금액 상향은 현재 입법예고 진행중입니다. (10월 17일 ~ 11월 3일) 아직은 무주택으로 인정하는 공시가격 상향되지 않음을 유의하세요. (참고: 「주택공급에 관한 규칙」제2조제7호)

9월 26일 발표한 정책에서 청약 시 무주택으로 간주하는 소형, 저가 주택 기준이 완화되었습니다. 전용 면적은 전과 동일하게 60㎡ 이하로 변경사항 없습니다. 공시가격에서 변경이 있었는데요.

수도권 1억 3천 ⇨ 1억 6천만 원으로 상향 (비수도권 8천만 원 ⇨ 1억 원) 되었습니다. 보통 공시가는 시세의 70%정도 하니 시세기준 2.3억정도 하는 아파트까지 대상이 되겠습니다.

또 한가지, 소형 무주택 간주는 민영주택 일반공급 청약에 한해서만 인정되었습니다. 앞으로는 국민주택의 일반, 특별공급 시에도 무주택으로 인정받을 수 있다고 하니 청약 기회가 더 넓어 졌습니다. 소형 주택을 보유하고 있고 ‘청약저축’ 또는 ‘주택청약 종합저축’ 누적 저축금액이 높다면 특별공급 청약 노리는게 좋겠습니다. 왜냐하면 특별공급은 일반공급에 비해 경쟁률이 현저하게 낮기 때문입니다.


구분현재변경 (23.11.10 시행)
전용 면적60㎡60㎡
공시 가격(수도권) 1억 3천만
(지방) 8천만
(수도권) 1억 6천만
(지방) 1억
주택 유형민영 주택
– 일반공급
민영 주택, 국민 주택
– 일반, 특별 공급
소형 주택 무주택 간주기준 변경 사항





단독주택 전용면적 확인 방법?


아파트의 전용 면적은 네이버 부동산, 호갱노노, 아실 등 프롭테크 앱을 통해 쉽게 확인할 수 있습니다. 단독주택은 규격화 되지 않았기 때문에 반드시 건축물 대장을 기준으로 확인해야 합니다.

✪ 건축물 대상은 ‘세움터‘에서 무료로 확인할 수 있습니다.

단독주택 전용 면적 확인 전에 법률이 정한 ‘주거 전용 면적 산정 방법’을 잠시 살펴보겠습니다.

단독주택의 경우 “바닥면적에서 지하실 제외한다. 그리고 건축물과 분리된 창고/차고/화장실의 면적은 제외한다”고 되어 있습니다. 추가로 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동하는 사용하는 부분도 제외한다고 합니다.


단독주택 주거전용면적 산정방법
법률로 규정되어 있는 ‘주거전용 면적의 산정방법’


아래는 건축물대장에서 확인한 전용 면적입니다. 전체 연면적은 84.4㎡입니다. 여기서 지하실을 빼면 73.3㎡이 됩니다. 아쉽게도 이 주택은 청약 시 무주택으로 인정받을 수는 없겠네요.


건축물 대장에서 단독주택 전용면적 확인
단독주택 건축물 대장에서 전용면적 확인하기




주택 청약 시 무주택자 당첨률이 높은 이유


청약 규제가 완화되며 1주택자도 청약에 당첨될 수 있는 기회가 생겼습니다. 민간주택 분양 분양에서 규제지역 전용 85㎡ 이하 면적은 가점제 40%, 추첨제 60%입니다. 그리고 85㎡ 초과 면적은 가점제만 100%로 확대 되었기 때문입니다.

예를 들어 전용 85m2 이하를 100세대 분양한다고 하겠습니다. 100세대 40세대는 가점제, 60세대는 추첨제로 나눠집니다. 추첨제 60세대는 또 한 번 대상 군이 나눠집니다. 75%는 무주택자에게 우선 배정됩니다.

따라서 추첨제 60세대 중 45세대는 “무주택자” 전용 추첨 세대수가 됩니다. 무주택자 전용 추첨제에서 떨어졌더라고 한 번 더 추첨 기회 있습니다. 나머지 25%는 1주택자와 무주택자가 함께 참여하는 추첨제이기 때문입니다.




마치며


청약 무주택 간주 소형 주택 기준은 지난 2015년 만들어져 8년 만에 개정되었습니다. 수도권 기준 공시지가는 1억 3천에서 1억 6천만 원으로 상향되고, 민영주택 청약에서 민영/국민주택 청약으로 확대됩니다. 물론, 특별공급 청약도 할 수 있게 됩니다.

기존에 주택 가지고 있다고 청약 포기하셨던 분들은 이번 정책을 잘 공부해서 청약에 도전해 보세요!

[Update 2024-01-04] 2023년 11월 10일부터 특별공급에서 소형 1주택을 무주택으로 간주를 시행하는건 매우 반가운 일이다. 특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양, 기관추천이 있는데 자격이 되는 사람이 적기 때문에 일반공급 대비 당첨 확률이 높다. 특히 신혼부부 특별공급 대상이 되는 사람들은 완화된 규칙으로 특공 청약으로 새 주택을 얻을 수 있는 좋은 기회가 된다.

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