서광교 한라비발디 레이크포레 추첨제, 실질 분양가, 자금 조달 방법

서광교 한라비발디 레이크포레 입주자 모집공고 게시되었다. 해당 아파트는 285세대 규모로 전체의 100% 인 285 세대 분양한다. 여러분은 이 글을 읽으며 3가지 장점을 얻을 수 있다. 우선 유형별 공급 세대수에서 추첨제 공급세대수를 확인할 수 있다. 추첨제 세대수는 가점 낮은 무주택자, 1주택자도 당첨 기회가 있는 틈새 시작이다. 참고로 서광교 한라비발디 레이크포레 추첨 세대수는 113세대다. 두번째로 선택 옵션 (발코니 확장, 시스템 에어컨) 및 중도금 이자비용, 취득세 포함한 실질 분양가를 확인할 수 있다. 많은 사람이 공급 가격만 고려해 당첨 후 자금 계획 세우는데 어려움 겪는걸 자주 보아왔다. 참고로 84A타입 공급가격은 7억 3000만이지만 앞서 말한 비용을 포함하면 8억 343만원이 된다. 마지막으로 계약금, 중도금, 잔금 단계에 필요한 자금을 분석했다. 본인 자금 상황을 고려하여 자금 계획 세우는데 도움이 되리라 생각한다. 그럼 이제 본격적으로 서광교 한라비발디 레이크포레 추첨제, 실질 분양가, 청약 자금 조달 방법에 대해 알아보겠다.



입주자 모집공고 요약


서광교 한라비발디 레이크포레 입지
서광교 한라비발디 레이크포레 입지 (출저 : 분양 홈페이지)


서광교 한라비발디 레이크포레 입주자 모집공고 요약
서광교 한라비발디 레이크포레 입주자 모집공고 요약



🧭 거주지 요건

서광교 한라비발디 레이크포레 거주지 요건은 경기도, 수도권 거주자만 청약 가능하다. 경기도 거주자는 해당지역으로, 수도권 거주자는 기타지역으로 청약한다. 경쟁이 있을 시 수원시 거주자에게 우선권이 부여된다.



🗓️ 청약 일자

특별공급 청약은 2024년 01월 29일 , 일반공급 1순위 청약은 2024년 01월 30일 청약홈에서 온라인으로 진행된다.

당첨자 발표는 2024년 02월 06일이다. 당첨자는 계약기간인 2024년 02월 18일 ~ 2024년 02월 20일에 모델하우스에서 정당 계약을 진행한다.
(🏠 모델하우스 위치는 경기도 수원시 팔달구 인계동 1017-5번지다.)

당첨자는 37 개월동안 계약금, 중도금, 잔금을 준비하면 2027년 02월새 아파트를 얻을 수 있다.
✪ 계약-중도-잔금시 준비할 자금은 아래 상세하게 설명하였다.



⛔️ 전매제한 / 실거주 의무

서광교 한라비발디 레이크포레 전매 제한 기간은 12개월이고, 실거주 의무는 없다. 전매 거래는 2025년 02월 05일부터 가능하다.분양권 전매시 (지방세 포함) 1년 미만은 77%, 1년 이상은 66%의 양도소득세가 발생하는 점 알고 있자.




공급 세대



🏘️ 총 분양 세대수 : 285 세대

서광교 한라비발디 레이크포레는 지하 1층, 지상 28층 2개동 총 285세대 규모다. 분양 세대수는 285세대로 청약으로 100% 공급된다. 일반공급 163세대, 특별공급 122세대 분양하는 점 알고 있자. 전체 평형 중 84C타입(36평)은 가장 많은 96세대를 분양한다. 일반공급 48세대, 특별공급 48세대다.


서광교 한라비발디 레이크포레 공급세대
서광교 한라비발디 레이크포레 공급 세대수



일반공급 : 가점제, 추첨제



✅ 일반공급 가점제 50세대

서광교 한라비발디 레이크포레일반공급 163세대는 가점제 50세대, 추첨제 113세대로 공급된다. 가점제는 청약 점수의 높고 낮음에 따라 입주자를 결정한다. 반면 추첨제는 가점과는 무관하게 추첨으로 랜덤하게 입주자를 선정한다. 따라서 청약 점수가 낮은 무주택자, 1주택자는 추첨제에 희망을 걸어보는게 좋다.

비규제지역 전용 85㎡이하 면적은 40% 가점제, 60% 추첨제로 공급된다. 서광교 한라비발디 레이크포레 전용 85㎡ 초과 평형은 98 타입이다. 해당 타입은 가점제 없이 추첨제로만 진행되는 점 알고 있자.


✅ 서광교 한라비발디 레이크포레 추첨제 113세대

추첨제 75%는 무주택자를 우선으로 공급한다. 그래서 서광교 한라비발디 레이크포레 추첨제 113세대는 무주택자 대상 87세대, 전체 대상 26세대로 나눌 수 있다. 평형별 무주택자 대상 추첨 세대수는 84A(36평) 10세대, 84B(36평) 12세대, 84C(36평) 21세대, 84D(36평) 12세대, 98(42평) 32세대


서광교 한라비발디 레이크포레 추첨제, 가점제
서광교 한라비발디 레이크포레 추첨제, 가점제


🥇 가점제, 추첨제 입주자 선정 순서

일반공급 입주자 선정 절차를 84A타입을 예로 설명해보겠다. 84A타입에 신청한 모든 청약자는 가점제 10세대의 당첨 대상이 된다. 1차로 청약 점수에 따라 입주자가 선정되고 나머지 인원은 자동으로 추첨제 대상이 된다.앞서 추첨제는 무주택자 대상이 있다하였다. 가점제에서 탈락한 청약자 중 무주택자인 사람만 분류하여 추첨제 10세대를 놓고 랜덤으로 입주자를 선정한다. 여기서 끝나지 않는다. 가점제 탈락자, 무주택자 추첨제 탈락자 그리고 남아있는 청약자(1주택자 포함)는 마지막으로 전체 대상 추첨제 3세대를 두고 추첨을 진행한다.이와같이 일반공급은 1차 가점제, 2차 무주택자 추첨제, 3차 전체 대상 추첨제로 진행된다. 물론 전체 대상 추첨제의 당첨 확률은 매우 희박하다. 하지만 우선 순위없이 동등하게 경쟁하므로 모든 청약자의 당첨 확률은 동일하니 해볼만한 게임 아닐까 싶다.



특별공급 : 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양



✅ 다자녀가구 28세대

다자녀가구 특별공급은 최초 입주자모집공고일 현재 수원시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)지역에 거주하는 만 19세 미만의 자녀 3명(태아 포함) 이상을 둔 현재 무주택세대 구성원이 신청할 수 있다.

서광교 한라비발디 레이크포레 다자녀가구는 경기도 거주자 15세대, 수도권 거주자 대상 13세대 공급한다. 경기도에게 공급하는 15세대는 수원시 거주자에게 우선권이 있다.


서광교 한라비발디 레이크포레 다자녀가구 공급세대
서광교 한라비발디 레이크포레 다자녀가구 공급 세대수


다자녀가구는 다자녀가구 배점을 기준으로 순위를 가르고, 동일점수 경쟁시 미성년 자녀수와 청약자의 연령을 우선순위로 입주자 선정한다.

예를 들어 84A(36평) 공급 세대수는 총 5세대다. 경기도 거주자는 3세대 선정 대상이된다. 하지만 거주지 우선 순위로 수원시 거주자가 우선한다. 반면에 수도권에 공급하는 다자녀가구는 거주지 우선권을 고려하지 않는다. 따라서 수도권 및 경기도 거주자는 해당 유형에서 입주자로 선정될 수 있다.



✅ 신혼부부 42세대

신혼부부 특별공급은 최초 입주자모집공고일 현재 수원시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시) 지역에 거주하고 혼인기간이 7년 이내(혼인신고일 기준, 재혼 포함)인 무주택세대구성원(신혼부부는 혼인신고일부터 입주자모집공고일 현재까지 계속 무주택자이어야 함*)으로서 「신혼부부 주택 특별공급 운용지침」에서 정하는 소득기준 또는 자산기준을 충족해야 청약할 수 있다.

서광교 한라비발디 레이크포레 신혼부부 특별공급은 결혼 7년차 이내의 무주택자 부부를 대상으로 진행한다. 소득기준 120%이하에게 (외벌이시 100%이하) 공급되는 세대는 우선공급 22세대, 소득기준 120%초과 ~ 160%이하 (외벌이시 100%초과 ~ 140%이하) 청약 가능한 일반공급은 5세대다. 일반공급 1순위와 동일하게 신혼부부 특별공급에도 추첨제가 있다. 기준소득을 초과한 경우 (외벌시 140%초과, 맞벌이 160%초과) 보유중인 건물, 토지의 가액이 3.31억원을 초과하지 않으면 추첨제 15세대에 청약할 수 있다.


서광교 한라비발디 레이크포레 신혼부부 공급세대
서광교 한라비발디 레이크포레 신혼부부 공급 세대수


신혼부부 특별공급은 “거주지역 >> 미성년 자녀수“에 따라 입주자를 선정한다.

84B를 예로 설명해보겠다. 해당 주택형은 우선공급 소득기준으로 4세대, 일반공급 소득기준으로 1세대, 추첨제로 3세대 공급한다. 우선공급 소득기준은 소득기준 120% (외벌이 100%이하)이어야 하고 수원시 거주자가 입주자로 우선 선정된다. 이와 동일하게 일반공급 1세대는 소득기준 140% 이하 (맞벌이 160% 이하)인 세대 중 수원시 거주자가 입주자로 선정된다. 마지막으로 84B 추첨제 3세대는 소득기준 초과하는 (부동산가액 만족) 신혼부부들이 추첨으로 당첨될 수 있다.



✅ 생애최초 21세대

생애최초는 최초 입주자모집공고일 현재 수원시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)지역에 거주하면서 생애최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정)로 주택을 구입하는 자를 대상으로 진행한다. 생애최초도 신혼부부 특별공급처럼 소득, 자산 기준을 충족해야 한다.

서광교 한라비발디 레이크포레 생애최초는 소득 130% 이하 우선공급 11세대, 소득 160% 이하 일반공급 4세대 공급된다.소득기준을 초과하거나 1인 가구는 추첨제 6세대에 청약할 수 있다. 1인가구는 주의할 점이 있다. 1인 가구는 단독세대일 경우 전용면적 60㎡이하만 청약할 수 있다. 같은 1인 가구지만 단독 세대가 아닐경우 (부모님과 함께 사는경우)는 면적 제한없이 추첨제에 청약할 수 있으므로 전 평형에 청약할 수 있다.


서광교 한라비발디 레이크포레 생애최초 공급세대
서광교 한라비발디 레이크포레 생애최초 공급 세대수


생애최초 입주자 선정 절차를 84C(36평) 기준으로 설명하겠다. 해당 타입은 9세대 청약 가능하다. 청약자 중 소득 130%이하에 해당하는 사람은 84C 우선공급 5세대에 당첨될 수 있다. 당첨되지 못한 청약자는 소득 130%초과 ~ 160%미만 구간에 있는 청약자들과 1세대를 두고 경쟁을 진행한다. 우선공급 5세대, 일반공급 1세대에서 탈락한 청약자는 소득 기준을 초과하는 청약자와 함께 추첨제 3세대를 놓고 경쟁하게 된다. 생애최초 입주자 선정시 가점은 사용하지 않는다. 소득기준구분 및 추첨제에서 경쟁이 있을 경우 해당 주택건설지역인 수원시 거주자가 우선하며, 경쟁이 있는 경우 추첨으로 결정한다.



✅ 노부모부양 8세대

노부모부양은 최초 입주자모집공고일 현재 수원시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)지역에 거주하면서 만 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주민등록표등본에 등재되어 있는 경우에 한정)하고 있는 무주택 세대주(피부양자의 배우자도 무주택자여야 함)를 대상으로 공급된다.

서광교 한라비발디 레이크포레 노부모부양은 경기도 거주자 6세대, 수도권 거주자 대상 2세대 공급한다. 경기도에게 공급하는 6세대는 수원시 거주자에게 우선권이 있다.


서광교 한라비발디 레이크포레 노부모부양 공급세대
서광교 한라비발디 레이크포레 노부모부양 공급 세대수



분양 가격



💰 서광교 한라비발디 레이크포레 3.3㎡ 평당가는 1991만 원(공급 가격 기준)이다

아파트 청약시 공식적인 분양가는 ‘공급 가격’이다. 그렇지만 청약자는 아파트 외 발코니 확장, 시스템 에어컨과 같은 옵션도 선택하고, 소유권 이전 등기시 취득세를 납부해야 한다. 즉, 아파트 공급 가격과 선택옵션, 취득세를 포함한 전체 금액을 기준으로 자금 계획을 세워야 한다. 분석 내용에 포함한 선택옵션은 발코니 확장비와 시스템 에어컨이다.

예를 들어 84D(36평) 공급 가격은 7억 1130만이다. 여기에 발코니 확장비 2240만원, 시스템 에어컨 3369만원, 취득세 1677만원를 포함한 실질 분양가는 7억 8416만원이 된다. 실질 분양가를 이야기하는 이유는 공급 가격인 7억 1130만으로 분양 자금 계획을 세우면 부족금을 충당하는데 어려움이 있기 때문이다.

발코니 확장비, 시스템 에어컨 및 취득세를 반영한 서광교 한라비발디 레이크포레 실질 분양가는 다음과 같다. 84A(8억 343만원), 84B(7억 7889만원), 84C(7억 9464만원), 84D(7억 8416만원), 98(9억 3115만원)


서광교 한라비발디 레이크포레 실질 분양가
서광교 한라비발디 레이크포레 실질 분양가


📆 분양대금 납부 일정

공급 가격은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 납부한다.

계약금은 2024. 02. 20까지 전 평형 2,000만원을 납부하고 계약 체결 후 30일 내로 공급가격 10%에서 기 납부한 2천만원을 제외한 금액을 납부하면 됩니다. (중도금 대출은 계약금 완납한 이후 60% 범위에서 실행 가능합니다.)

중도금은 2024. 07. 16부터 ~ 2026. 08. 17까지 10%씩 6회로 나눠 납부합니다.

마지막으로 잔금은 2027. 02. 28에 30%를 납부하게 됩니다. 계약일부터 잔금까지 납부하는 총 기간은 37 개월이 된다.

공급 가격 외 선택옵션 (발코니 확장, 에어콘)은 계약시 10%, 중도금 1차에 발코니 확장은 10%, 시스템 에어컨은 10%를 내고 마지막 잔금 때에 80% 납부한다.


서광교 한라비발디 레이크포레 분양대금 납부일정
서광교 한라비발디 레이크포레 분양가 납부 일정


💰 계약금

서광교 한라비발디 레이크포레 계약금 납부일(2024. 02. 20)에 전 평형 일괄 2,000만원을 납부하고 발코니 확장비, 시스템 에어컨은 10%를 준비하면 된다. 계약금은 대출로 할 수 없으므로 청약자는 자납하기 위한 자금을 사전에 확보해야 한다.

1차 계약금 납부 후 2차 계약금은 계약 체결 후 30일내로 납부한다. 공급 가격에서 1차 납부금을 제외한 금액을 납부하면 된다.

e편한세상 신곡 시그니처뷰 계약금 납부일(2024. 02. 16)에 준비할 비용 전 평형 1,000만원과 발코니 확징비10% + 시스템 에어컨 10%이다. 계약일로부터 30일 이내 공급 가격의 10%에서 1천만원을 뺀 나머지 부분을 납부해야 한다. 계약금은 대출로 할 수 없으므로 청약자는 자납하기 위한 자금을 사전에 확보해야 한다.

예를 들어 서광교 한라비발디 레이크포레 84C타입은 공급가격 (10%) 7205만원 + 발코니 (10%) 158만원 + 에어컨 (10%) 67만원을 더한 7430만원을 계약금으로 준비하면 된다.


서광교 한라비발디 레이크포레 계약금 필요자금
서광교 한라비발디 레이크포레 계약금 준비 금액


💰 중도금

서광교 한라비발디 레이크포레 중도금 대출시 이자후불제 조건으로 진행할 수 있다. 중도금 대출을 이자후불제 조건으로 선택할 경우 잔금시 납부하면 된다. 중도금 납부 기간에 청약자가 준비할 비용은 발코니 확장비 10% 그리고 시스템 에어컨 10%이다. 서광교 한라비발디 레이크포레 84D 타입 기준으로 선택옵션 (발코니 확장, 시스템 에어컨) 224만원을 중도금 납부기간에 준비하면 된다.


서광교 한라비발디 레이크포레 중도금 필요자금
서광교 한라비발디 레이크포레 중도금 준비 금액


💰 잔금

잔금시 준비할 비용은 (1)중도금 대출금, (2)잔금, (3)선택옵션 잔금, (4)중도금 대출 이자다.

예를 들어 84A타입은 잔금 2억 1900만, 중도금 대출 상환금 4억 3800만원, 선택 옵션 잔금 1656만원, 중도금 대출이자 3458 만원을 더한 7억 814만원을 준비해야 한다.

서광교 한라비발디 레이크포레주택형별로 준비해야 할 잔금은 다음과 같다.84A(36평 : 7억 814만원), 84B(36평 : 6억 8763만원), 84C(36평 : 7억 58만원), 84D(36평 : 6억 9178만원), 98(42평 : 8억 1213만원)

잔금은 잔금대출 (주택담보)을 받거나 임차로 전세 보증금을 받아 잔금을 충당하는 전략을 취해야 한다. 아래 2가지 전략 “(1) 잔금 대출, (2) 전세 보증금” 활용하는 방법에 대해 이야기 해보겠다.


서광교 한라비발디 레이크포레 잔금 필요자금
서광교 한라비발디 레이크포레 잔금 준비 금액


♟️ 잔금 대출로 해결하기

실거주로 잔금 해결하기 위해서는 잔금대출 (주택담보대출)을 집단대출 형태로 받아야 한다. 비규제지역 무주택자는 LTV 70%로 대출 가능하다. 대출 가능 금액으로 잔금 준비금액을 제외한 추가 금액을 살펴보겠다.

참고로 잔금대출은 시세를 기준으로 한다. 서광교 한라비발디 레이크포레는 계약 후 37 개월 후 입주하는 아파트다. 연 4% 시세 상승을 가정하고 계산한 대출 가능 금액인 점 참고 바란다.

서광교 한라비발디 레이크포레 잔금 대출 후 추가로 준비할 자금은 다음과 같다. 84A(36평 : 1억 5346만원), 84B(36평 : 1억 4752만원), 84C(36평 : 1억 5273만원), 84D(36평 : 1억 5040만원), 98(42평 : 1억 8982만원)
– 전용 84㎡ 초과 면적인 98 타입은 취득세 계산시 농특세가 추가된다.

참고로 2024년부터 스트레스 DSR이 도입해서 점차 강도를 높일 예정이라고 한다. DSR은 개인 소득에 따라 대출금액이 제한되므로 해당 단지가 입주하는 2026년에는 현재보다 더 적은 대출금만 받을 수 있으니 보수적으로 자금계획 세워야한다.


서광교 한라비발디 레이크포레 잔금 (잔금대출)
서광교 한라비발디 레이크포레 잔금 준비 (잔금 대출)


♟️ 전세 보증금으로 잔금 해결하기

경기도 수원시 장안구의 전세가율은 61%다.

서광교 한라비발디 레이크포레 임차로 전세 보증금을 확보한 후 주택형별로 필요한 자금은 다음과 같다. 84A(36평 : 2억 2711만원), 84B(36평 : 2억 1907만원), 84C(36평 : 2억 2542만원), 84D(36평 : 2억 2216만원), 98(42평 : 2억 7365만원)

개인 상황에 따라 다르겠지만, 잔금 대출로 분양 대금을 마련하기 보다는 전세 보증금으로 준비하는걸 추천한다.

예를들어 84B의 경우 대출금은 5억 5650만원이다. 대출에는 매년 발생하는 이자가 있다. 연 5%로 가정할 경우 매년 2864만 원이 발생한다. 물론 최대 한도까지 잔금 대출을 받지는 않을것이다. 여러분께 알려주고 싶은건 잔금 대출은 이자비용이 발생하나 전세 보증금에는 이자비용이 없다는 것이다.


서광교 한라비발디 레이크포레 잔금 (전세보증금)
서광교 한라비발디 레이크포레 잔금 준비 (전세 임차)


그래서 총 얼마가 필요한가?


앞서 계약금, 중도금, 잔금 준비에 대해 긴 글을 읽어 주어서 감사하다. 결국 우리가 취할 수 있는 전략은 잔금 대출을 받거나 전세 보증금으로 분양 대금을 충당하는 것이다. 계약부터 잔금까지 발생하는 총 비용을 정리하며 글을 마무리하겠다.

아래 이미지는 대출받고 실거주하는 경우, 전세로 임차할 경우 청약자가 준비해야하는 자금의 크기다. 계약과 중도금 단계에서 준비할 금액은 동일하다. 잔금시 어떤 전략을 취하는지에 따라 총 준비자금이 달라진다고 이해하면 된다.

예시로 84A타입으로 계약시 준비할 자금은 7507만원이다. 계약금액에는 공급가격 (10%)인 7300만원, 발코니 (10%) 140만원, 에어컨 (10%) 67만원이 포함되어 있다. 중도금 대출시 준비할 금액은 발코니, 시스템 에어컨 중도금 10%인 207만 원이다. 여기에 잔금시 부담해야 할 금액을 더하면 대출로 실거주하는 사람은 2억 3060만원, 전세를 줄 사람은 3억 425만원이 필요하다.


서광교 한라비발디 레이크포레 계약금 필요자금
서광교 한라비발디 레이크포레 총 필요 자금



본 포스팅은 서광교 한라비발디 레이크포레 추첨제, 실질 분양가, 청약 자금 조달 방법에 초점을 두고 작성했다. 청약자께서는 해당 단지의 입지, 평면도 및 동호수 배치도를 꼼꼼히 살펴보고 청약하시길 권한다. 입지, 평면도, 동호수 배치도는 분양 홈페이지를 참고하기 바란다.
(참고 : 서광교 한라비발디 레이크포레 분양홈페이지)

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