상생임대인 제도로 2년 거주요건 만족시키는 방법

안녕하세요. 오늘은 상생임대인 제도에 대해 알아보겠습니다. 2년 거주요건은 양도세를 절세하는데 주요한 걸림돌이 됩니다. 하나는 1세대 1주택 양도세 비과세와 다음으로 1세대 1주택 장기보유특별공제 입니다. 2년 거주가 불가한 사람이라면 상생임대인 제도를 적극 활용해서 양도세 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 상생임대인 제도를 통해 받아보시기 바랍니다!



상생임대인 제도란?


상생임대인 제도는 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려 계약한 임대인에게 세제 혜택을 주는 제도입니다. 2021년 12월에 시작되었고 취지는 상생임대인에게 1세대 1주택 양도 시 비과세 요건으로 2년 실거주 의무 중 1년을 면제해주는 것이었습니다. 2022년 6월 21일 부동산 대책을 통해 확대된 혜택과 범위가 2022년 8월 2일부터 적용되었습니다.




제도 개편으로 바뀐 내용은 무엇인가요?


변경 전 상생임대주택으로 인정받기 위해서는 임대개시 시점에 1세대 1주택자이면서, 기준시가 9억원 이하의 요건을 충족해야 했습니다.

변경된 제도에서는 임대개시 시점에 다주택자이더라도 향후 양도시점에 1세대 1주택자라면 혜택이 적용될 수 있도록 요건이 완화되었고, 기준시가 요건이 폐지되며 고가주택도 대상에 포함되었습니다.




상생임대인은 어떤 혜택이 있나요?



양도 소득세 비과세 위한 2년 거주요건 면제 (취득시 조정지역대상 한정)


취득당시 조정대상지역의 주택은 현재 조정대상지역이 해제되어도 판매시 양도 소득세 비과세를 받기 위해서는 2년을 거주해야 하는 조건이 있습니다. 상생임대인이 되면 비과세 받을 수 있는 2년 거주 요건을 면제해 줍니다. (취득당시) 조정대상지역 주택에 거주가 불가한 상황에서 거주하지 않고 양도 소득세 비과세를 받을 수 있는 유일한 방법이 되겠습니다.

✪ 양도 소득세 계산방법은 다음 글 참고하세요 (부동산 양도 소득세 계산 방법 쉽게 이해하기)



1세대 1주택 장기보유특별공제 2년 거주요건 면제


2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택에 대한 장기보유특별공제 요건이 바뀌었습니다. 일반적인 주택의 경우 3년이상 보유한경우 2% 공제되어 15년 보유시 최대 30% 장기보유특별공제 받을 수 있습니다.

1세대 1주택의 경우 최대 80% 장기보유특별공제 가능합니다. 단, 보유와 거주를 함께 해야 합니다. 최소 조건으로 ‘거주 2년’을 만족해야 장기보유특별공제 대상이 됩니다. 만약 10년동안 보유하고 2년 거주의무를 지켰을 경우 48%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 10년 거주 할 경우 최대 80% 공제를 받을 수 있습니다. (참고 : 국세청 장기보유특별공제율)

상생임대인이 되면 장기보유특별공제 위한 ‘2년 거주요건’을 충족시킬 수 있어 고율의 장기보유특별공제를 받을 수 있게됩니다.

장기보유특별공제는 취득시 조정대상여부와 무관합니다. 1세대 1주택자가 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택에 대해 장기보유특별공제를 받기 위해 필요한 조건입니다.




상생임대인이 되기 위한 요건은 무엇인가요?


상생임대인이 되기 위해서는 ‘직전임대차계약’과 ‘상생임대차계약’을 잘 알고 계셔야 합니다.



직전임대차계약은 해당 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 계약이어야 합니다.


직전임대차 계약의 핵심은 “취득한 후 임차인과 맺은 계약“으로 최소 1년 6개월 이상 임대해야 직전임대차계약이 성립됩니다. 여기에는 몇가지 헷갈리는 사례들이 있습니다. 일반적인 계약에서 많이 발생하는 사례 중심으로 설명드리겠습니다.


취득 전 매도자와 임대차 계약을 맺고 매수자가 변경한 계약은 직전임대차 계약에 해당되지 않습니다.

A씨는 거주하는 주택을 B씨에게 판매할 계획으로 A, B씨는 임대차계약을 했습니다. B씨는 갭투자를 할 예정으로 투자금이 부족했기에 임차인을 받은 후 잔금을 지급하기로 했습니다. 현 집주인인 A씨는 C씨와 임대차 계약을 맺고 특약으로 임대차 계약 보증금 잔금 지급일에 임대인 명의를 C씨로 바꾸기로 했습니다. 즉, 매매 잔금과 동시에 임대차 계약서를 다시 작성한 것입니다.
취득 전 주인과 맺은 계약의 직전임대차계약 성립여부


A씨와 B씨가 매매계약을 체결했지만 취득한 상태는 아닙니다. B씨가 취득하기 전 A씨는 C씨와 임대차 계약을 맺었습니다. 이후 매매 잔금일에 소유권이 C씨에게 넘어왔지만 해당 임대차 계약은 “취득한 후 임차인과 맺은 계약”이 아니게 된 것입니다. 따라서 매매 잔금일에 C씨로 임대인 명의를 변경했지만 해당 임대차계약은 ‘직전임대차계약’에 해당되지 않습니다. 효력을 발휘하려면 C씨의 2년 임대차 기간이 끝난후 B와 C씨가 맺은 임대차 계약이 직전임대차계약으로 인정받을 수 있습니다.


분양 잔금 전 체결한 임대차 계약은 직전임대차 계약에 해당되지 않습니다.

A씨는 아파트를 분양 받았습니다. 당장 들어가 살 계획이 없어 전세를 주기로 했습니다. 때마침 잔금 시기가 다가오고 있어 주택담보대출 대신 전세금으로 잔금을 일부 해결하기로 했습니다. A씨는 잔금 전 B씨와 임대차 계약을 맺었고 전세 보증금으로 잔금을 납부한 후 소유권 이전등기를 했습니다.
분양 잔금 전 임대차계약의 직전임대차계약 성립여부


분양받고 실거주하지 않는 분들은 잔금 해결을 위해 잔금 전 임대차 계약 맺는 경우가 많습니다. 직전임대차계약의 핵심은 “취득한 후 임차인과 맺은 계약”입니다. A씨가 가지고 있는 분양권은 아직 주택이 아닙니다. 준공이 되고 잔금을 치르고 소유권 이전등기까지 마쳐야 비로소 주택취득 절차가 완료됩니다. 따라서 A씨가 잔금 전 B씨와 맺은 임대차계약은 “취득 전” 계약에 해당되므로 직전임대차계약으로 인정받을 수 없습니다.



상생임대차계약은 직전임대차계약의 임차금을 5% 이내 인상하고 2년 의무 임대를 충족해야 합니다.


어려운 직전임대차계약 설명이 끝났습니다. 직전임대차계약이 있어야 상생임대차계약을 할 수 있습니다. 상생임대차계약의 조건은 심플합니다. 직전임대차계약에서 임대료 5% 이내 인상 및 2년 의무 임대를 해야 충족만 하면 됩니다. 중요한건 계약금은 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 지급됨이 확인되어야 합니다.

상생임대인 인정받기 위한 기간은 24년 12월 31일까지 입니다. 취득당시 조정대상지역의 주택을 구매했거나, 장기보유특별공제 혜택을 받고자 하는 1세대 1주택자분들은 상생임대인 제도를 적극적으로 확용해보시기 바랍니다.

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