부동산 양도 소득세 계산 방법 쉽게 이해하기

부동산 양도 소득세는 주택 거래 시 이익이 발생하면 납부해야 하는 세금 (국세)입니다. 양도 소득세 세액 계산하는 방법을 아는 사람과 모르는 사람은 절세 전략을 세우는데도 차이가 있습니다. 이번 포스팅은 부동산 양도 소득세 계산하는 방법에 대해 이해하기 쉽게 설명드리겠습니다.



부동산 양도 소득세 계산 흐름


부동산 양도소득세는 일반적으로 다음과 같이 계산합니다. 단, 1가구 1주택자는 특정 요건을 충족하면 양도가액 12억 원까지 비과세를 받을 수 있습니다.


(+) 양도가액
(−) 취득가액
(−) 필요경비
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양도차익
(−) 장기보유 특별공제
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양도소득금액
(−) 감면대상 소득금액
(−) 양도소득 기본공제
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양도소득 과세표준
(X)
양도 소득세율 (링크 참고)
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산출 세액



양도가액


부동산 양도 (판매) 당시 실지 거래액을 기준으로 합니다. 실지거래가 액은 매매 당시 거래 당사자 간에 실지거래된 가액으로서 매매 계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액이어야 합니다.



취득가액


취득가액은 부동산 취득 당시의 실지거래가 액입니다. 부동산 거래는 2006년부터 전산화되었습니다. 따라서 이전 거래건은 전산으로 취득가액을 확인하기 어려울 수 있습니다. 부동산 등기부 등본을 가지고 있다면 해당 자료를 취득가액으로 활용할 수 있습니다.
실지거래가 액을 확인할 수 없는 경우 매매 사례가 액, 감정가액, 환산취득가액을 적용할 수 있습니다.



필요 경비


부동산 양도 소득세 필요경비 인정 항목
. 취득세, 등록세
. 등기 비용 (법무사 수수료), 중개수수료
. 샤시 설치 비용, 발코니 확장 비용
. 상하수도 배관공사, 난방시설 설치 및 교체비
. 소유권 확보를 위한 소송비용 및 화해비용
. 장기할부조건 연부이자
. 경매취득시 유치권 변제금액
. 경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세 보증금
. 토지 개량을 위한 장애물 철거비용
. 매입 채권 매각차손금액
. 세무대항 수수료 (양도소득세 신고서 작성 등)
부동산 양도 소득세 필요경비 미인정 항목
. 벽지, 장판, 도색, 조명 구입비, 보일러 수리비
. 싱크대, 주방기구 구입 및 교체 비용, 방수 공사비
. 창문 유리, 타일, 상하 수도관 교체 비용
. 조경, 수목, 가구 구입비
. 건물 재해복구비용 및 임차인 퇴거 보상비
. 금융기관 대출금 지급이자 비용
. 경매 취득 시 세입자 명도 비용
. 아파트 중도금 선납 할인비용
. 취득세의 납부 지연 가산세 또는 연체료
. 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금



장기보유 특별공제


장기보유 특별공제는 “양도가액 – 취득가액 – 필요경비”를 뺀 “양도차익”에 곱하여 공제금액을 계산합니다.
주택을 취득한 시점에 따라 적용 방법이 다릅니다. 아래는 2021년 이후 취득한 주택에 적용되는 장기보율 특별공제율입니다. (2021년 이전 취득 자산의 장기보유 특별공제율은 참고 링크에서 확인하세요)


장기보유 특별공제율 (2021년 이후 취득 주택)



감면대상 소득금액


조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)



양도소득 기본공제


250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제)

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