보해 썬시티 리버파크 추첨제, 실질 분양가, 자금 조달 방법

보해 썬시티 리버파크 입주자 모집공고 게시되었다. 해당 아파트는 214세대 규모로 전체의 100% 인 214세대 분양한다. 본 포스팅은 선택옵션과 취득세를 포함한 실질 분양가, 추첨제 세대수 그리고 계약-중도-잔금 단계별 자금 계획에 필요한 내용을 포함했다. 보해 썬시티 리버파크 추첨제, 실질 분양가 및 단계별 청약 준비 자금을 확인해보자.



입주자 모집공고 요약


보해 썬시티 리버파크 입주자 모집공고 요약내용이다.
보해 썬시티 리버파크 입주자 모집공고 요약



🧭 거주지 요건

보해 썬시티 리버파크 거주지 요건은 부산광역시, 울산광역시, 경상남도 거주자만 청약 가능하다. 부산광역시 거주자는 해당지역으로, 울산광역시, 경상남도 거주자는 기타지역으로 청약한다. 경쟁이 있을 시 부산광역시 1년 이상 거주자에게 우선권이 부여된다.



🗓️ 청약 일자

특별공급 청약은 2024년 01월 02일 , 일반공급 1순위 청약은 2024년 01월 03일 청약홈에서 온라인으로 진행된다.

당첨자 발표는 2024년 01월 10일이다. 당첨자는 계약기간인 2024년 01월 22일 ~ 2024년 01월 24일에 모델하우스에서 정당 계약을 진행한다.
(🏠 모델하우스 위치는 사하구 하단동 528-9번지 1층다,)

당첨자는 6 개월동안 계약금, 중도금, 잔금을 준비하면 2024년 07월새 아파트를 얻을 수 있다.
👉 계약-중도-잔금시 준비할 자금은 아래 상세하게 설명하였다.



⛔️ 전매제한 / 실거주 의무

보해 썬시티 리버파크 전매제한 6개월이다. 실거주 의무는 없다. 전매제한은 입주예정일과 거의 비슷하다. 만약 소유권이전등기를 전매제한 기간인 2024년 07월 10일보다 빠르게 끝내면 전매 가능해진다. 청약자는 실거주 의무가 없으므로 잔금시 전세 보증금으로 분양 자금 준비할 수 있다.




공급 세대



전체 공급 214세대

보해 썬시티 리버파크는 아파트 지하 2층, 지상 20~23층 2개동 총 214세대규모로 청약으로 공급되는 세대수는 214세대다. 청약으로 100% 공급된다. 세부적으로 일반공급 121세대, 특별공급 93세대 분양한다. 75A(31평)은 가장 많은 66세대를 분양한다.


보해 썬시티 리버파크 전체 공급 세대수다.
보해 썬시티 리버파크 공급 세대수



일반공급 : 가점제, 추첨제



✅ 일반공급 가점제 121세대

보해 썬시티 리버파크일반공급 121세대는 가점제 52세대, 추첨제 69세대로 공급된다. 가점제는 청약 가점표에 따라 우선순위를 결정에 입주자를 선정한다. 추첨제는 가점과는 무관하게 입주자를 선정한다. 8개 주택형 모두 가점제로 지원할 수 있다.



✅ 보해 썬시티 리버파크 추첨제 69세대

보해 썬시티 리버파크 추첨제 69세대는 무주택자 대상 56세대, 전체 대상 13세대로 나뉜다. 추첨제의 75%는 무주택자를 우선으로 한다. 주택형별 무주택자 대상 추첨 세대수는 52A(22평) 6세대, 55A(22평) 6세대, 70A(29평) 12세대, 70B(29평) 5세대, 75A(31평) 16세대, 75B(31평) 5세대, 75C(31평) 6세대다. 청약 가점이 낮은 무주택자나 1주택자는 추첨제를 노려보는 것도 좋은 전략이다.

주의할 점은 52B 타입은 추첨제로 배정된 세대수가 없다. 따라서 가점 낮은 무주택자 또는 1주택자는 해당 타입을 피하고 청약하는게 좋겠다.


보해 썬시티 리버파크 일반공급의 추첨제, 가점세 세대수나 정리된 표이다
보해 썬시티 리버파크 추첨제, 가점제 (일반공급)


🥇 가점제, 추첨제 입주자 선정 순서

일반공급 청약은 모두 ‘가점제’로 신청하게 된다. 청약자는 모두 가점제로 신청하고 이후에 추첨제를 진행하니 추첨제가 없다고 당황하지 않기를 바란다.

일반공급 입주자 선정 순서를 52A 타입을 예로 설명해보겠다.

모든 청약자는 52A 타입에 청약한다. (청약자는 주택형만 선택하지 가점제, 추첨제를 선택하지 않는다.) 52A는 총 13세대 공급하는데, 청약자 중 “부산광역시” 거주자를 우선 순위로 청약 점수 경쟁을 진행한다. 본인이 울산광역시 거주자하는 청약점수 만점자여도 부산광역시에 거주하는 청약자가 가점제 인원보다 많으면 가점제로 당첨될 수 없다.

가점제 탈락한 청약자는 추첨제에 자동으로 대상이 된다. 이중에서 무주택자를 대상으로 52A 6세대애 대해 추첨을 진행한다. 추첨제는 거주지역 우선순위가 없다. 따라서 경남, 울산 거주자도 당첨될 수 있다. 마지막으로 추첨제 (전체) 1세대는 가점제 탈락자, 추첨제 (무주택자) 탈락자 및 나머지 청약자를 대상으로 추첨으로 당첨자를 선정한다. 이때는 1주택자도 당첨될 수 있으니 유주택자도 희망을 포기하지 말자.



특별공급 : 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양



✅ 다자녀가구 33세대

보해 썬시티 리버파크 다자녀가구는 부산광역시 거주자 17세대, 울산광역시, 경상남도 거주자 대상 16세대 공급한다. 부산광역시에게 공급하는 17세대는 부산광역시 1년 이상 거주자에게 우선권이 있다.


보해 썬시티 리버파크 다자녀가구 공급세대수이다.
보해 썬시티 리버파크 다자녀가구 공급 세대수


다자녀가구는 거주 지역, 다자녀가구 배점, 미성년 자녀수를 우선순위로 입주자 선정한다.

예를 들어 70AC (29평형)로 공급되는 세대수는 총 7세대다. 부산광역시 거주자 거주자가 10명 지원할 경우 모두 해당지역 당첨 대상이 된다. 하지만, 부산광역시 1년 거주자 우선조건이 있으므로 지원한 10명중 1년 이상 거주한 사람이 모집 인원보다 적을 경우 해당 인원은 다자녀가구 배점이 낮아도 모두 당첨된다.

기타지역에 해당하는 경남, 울산, 부산(1년 미만 거주자)는 우선공급에서 탈락한 인원과 경쟁한다. 이때는 거주지역 우선권이 적용되지 않으므로 기타지역 거주자도 당첨 희망을 가질 수 있다.



✅ 신혼부부 22세대

보해 썬시티 리버파크 신혼부부 특별공급은 결혼 7년차 이내의 무주택자 부부를 대상으로 진행한다. 소득기준 120%이하에게 (외벌이시 100%이하) 공급되는 세대는 우선공급 12세대, 소득기준 120%초과 ~ 160%이하 (외벌이시 100%초과 ~ 140%이하) 청약 가능한 일반공급은 6세대다.

일반공급 1순위와 동일하게 신혼부부 특별공급에도 추첨제가 있다. 기준소득을 초과한 경우 (외벌시 140%초과, 맞벌이 160%초과) 보유중인 건물, 토지의 가액이 3.31억원을 초과하지 않으면 추첨제 4세대에 청약할 수 있다.

신혼부부 특별공급에서 주의할 점은 공급되지 않는 평형대가 많다는 것이다. 특히 추첨제는 70A, 75A 타입만 추첨제 세대수 있으므로 소득기준 초과하는 신혼부부 세대는 꼼꼼히 따지고 청약하길 바란다.


보해 썬시티 리버파크 신혼부부 공급세대수이다.
보해 썬시티 리버파크 신혼부부 공급 세대수


신혼부부 특별공급은 “거주지역 >> 미성년 자녀수”에 따라 입주자를 선정한다.

75A를 예로 들어보겠다. 해당 주택형은 우선공급 소득기준으로 4세대, 일반공급 소득기준으로 1세대를 분양한다. 우선공급 소득기준은 소득기준 120% (외벌이 100%이하)이어야 하고 부산광역시 1년이상 거주자가 우선적으로 입주자로 선정된다. 75A 타입에 100명의 청약 통장이 접수되었고 이중 10명만 부산광역시 1년이상 거주자라 해보겠다. 10명중 4명은 소득 100%이하 (외벌이), 다른 6명은 외벌이로 110%에 해당된다. 소득 100%미만인 4명의 청약자는 우선공급에 모두 당첨된다. 반면에 110% 소득자 6명은 소득기준 초과로 우선공급에 당첨되지 못하고 일반공급에서 다른 지역 거주자와 경쟁하게 된다.

따라서 부산 1년 이상 거주하는 소득기준 100%이하 (또는 120%이하) 신혼부부는 우선공급 4세대에 당첨될 확률이 아주 높다.



✅ 생애최초 14세대

보해 썬시티 리버파크 생애최초는 주택을 한번도 소유하지 않은 세대를 대상으로 진행된다. 소득 130% 이하 우선공급 9세대, 소득 160% 이하 일반공급 4세대 공급된다.소득기준을 초과하거나 1인 가구는 추첨제 1세대에 청약할 수 있다.

1인가구는 주의할 점이 있다. 1인 가구는 단독세대일 경우 전용면적 60㎡이하만 청약할 수 있다. 따라서 1인 가구이고 단독 세대일 경우 생애최초 청약할 경우 부적격으로 처리될 수 있으니 주의하자. 1인 가구이나 단독 세대가 아닐 경우는 (부모님과 함께 사는경우) 면적 제한없이 청약 가능하다. 단, 청약자 본인이 세대주이어야 한다.

신혼부부 공급세대와 마찬가지로 추첨제는 75A 타입만 제공한다. 1인가구는 추첨제만 당첨 가능하므로 유일하게 75A만 당첨 가능하다. 앞서 이야기했지만 75A는 전용면적 60㎡ 초과로 1인 단독세대는 청약해서는 안된다.


보해 썬시티 리버파크 생애최초 공급 세대수이다.
보해 썬시티 리버파크 생애최초 공급 세대수


75A 타입을 기준으로 설명하겠다. 생애최초 공급되는 세대수는 5세대다. 생애최초 자격이 되는 10명이 청약할 경우 소득 130%이하에 해당하는 사람은 75A 우선공급 3세대에서 당첨될 수 있다. 당첨되지 못한 청약자는 소득 130%초과 ~ 160%미만 구간에 있는 청약자들과 1세대를 두고 추첨을 진행하게 된다. 생애최초 우선공급 3세대, 일반공급 1세대에도 당첨되지 못한 청약자는 소득 기준을 초과하는 청약자와 함께 추첨제 1세대를 놓고 경쟁하게 된다.



✅ 노부모부양 6세대

보해 썬시티 리버파크 노부모부양은 입주자모집공고일 현재 부산광역시에 거주하거나 울산광역시, 경상남도 지역에 거주하면서 만65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주민등록표등본에 등재되어 있는 경우에 한정)하고 있는 무주택 세대주(피부양자의 배우자도 무주택자여야 함.)

공급 세대수는 부산광역시 거주자 5세대, 울산광역시, 경상남도 거주자 대상 1세대 공급한다. 부산광역시에게 공급하는 5세대는 거주자에게 우선권이 있다.


보해 썬시티 리버파크 노부모부양 공급 세대수다.
보해 썬시티 리버파크 노부모부양 공급 세대수


노부모부양은 “거주지역 >> 청약 가점”으로 입주자를 선정한다.




분양 가격



💰 보해 썬시티 리버파크 실질 분양가

아파트 청약시 공식적인 분양가는 ‘공급 가격’이다. 그렇지만 청약자는 아파트 외 발코니 확장, 시스템 에어컨과 같은 옵션도 선택하고, 소유권 이전 등기시 취득세를 납부해야 한다. 즉, 아파트 공급 가격과 선택옵션, 취득세를 포함한 전체 금액을 기준으로 자금 계획을 세워야 한다.

예를 들어 52A(22평) 공급 가격은 3억 3790만원이다. 여기에 발코니 확장비 (공급가격 포함), 시스템 에어컨 390만원, 취득세 393만원를 포함한 실질 분양가는 3억 4573만원이 된다. 실질 분양가를 이야기하는 이유는 공급 가격인 3억 3790만원으로 분양 자금 계획을 세우면 부족금을 충당하는데 어려움이 있기 때문이다.


보해 썬시티 리버파크 실질 분양가에 대한 표이다.
보해 썬시티 리버파크 실질 분양가


📆 분양대금 납부 일정

공급 가격은 계약금 10%, 중도금 20%, 잔금 70%로 납부한다.

계약금은 2024. 1. 24까지 10%, 중도금은 2024. 3. 20부터 ~ 2024. 5. 20까지 20%를 나눠 낸다. 마지막으로 잔금은 2024. 07. 31에 70%를 낸다. 계약일부터 잔금까지 납부하는 총 기간은 6 개월이다.

선택옵션 (발코니 확장, 시스템 에어컨)에서 발코니 확장비는 공급 가격에 포함되어 제공된다. 청약자는 시스템 에어컨 비용만 준비하면 된다. 계약시 10%, 잔금시 90%로 결정되었다.


보해 썬시티 리버파크 분양금 납부 일정이다.
보해 썬시티 리버파크 분양가 납부 일정


💰 계약금

보해 썬시티 리버파크 계약금 납부일(2024. 01. 24)에 준비할 비용은 공급 가격의 10% + 시스템 에어컨 10%이다. 계약금은 대출로 할 수 없으므로 청약자는 자납하기 위한 자금을 사전에 확보해야 한다.

예를 들어보해 썬시티 리버파크 70B타입은 공급가격 (10%) 4642만원 + 시스템 에어컨 (10%) 50만원을 더한 4692만원을 계약금으로 준비해야 한다.


보해 썬시티 리버파크 계약금 준비 금액이다.
보해 썬시티 리버파크 계약금 준비 금액


💰 중도금

보해 썬시티 리버파크 중도금은 무이자 조건으로 진행된다. 청약자는 중도금 대출 관련해서 준비할 자금은 없다. 선택옵션 역시 중도금이 없기 때문에 고려할 비용이 없다.


보해 썬시티 리버파크 중도금 준비자금이 정리된 표이다.
보해 썬시티 리버파크 중도금 준비 금액


💰 잔금

잔금시 준비할 비용은 (1)중도금 대출금, (2)잔금, (3)선택옵션 잔금이다.

보해 썬시티 리버파크주택형별로 준비해야 할 잔금은 다음과 같다.52A(22평 : 3억 762만원), 52B(22평 : 3억 762만원), 55A(22평 : 3억 1806만원), 70A(29평 : 4억 1699만원), 70B(29평 : 4억 2230만원), 75A(31평 : 4억 4732만원), 75B(31평 : 4억 5479만원), 75C(31평 : 4억 5407만원)이다.

잔금은 잔금대출 (주택담보)을 받거나 임차로 전세 보증금을 받아 잔금을 충당하는 전략을 취해야 한다. 아래 2가지 전략 “(1) 잔금 대출로 실거주하기, (2) 전세보증금으로 잔금 충당하기”에 대해 이야기해보겠다.


보해 썬시티 리버파크 잔금이 정리된 표이다.
보해 썬시티 리버파크 잔금 준비 금액


♟️ 잔금 대출로 해결하기

실거주로 잔금 해결하기 위해서는 잔금대출 (주택담보대출)을 집단대출 형태로 받아야 한다. 비규제지역 무주택자는 LTV 70%로 대출 가능하다. 대출 가능 금액으로 잔금 준비금액을 제외한 추가 금액을 살펴보겠다.

참고로 잔금대출은 시세를 기준으로 한다. 보해 썬시티 리버파크는 계약 후 6 개월 후 입주하는 아파트다. 연 4% 시세 상승을 가정하고 계산한 대출 가능 금액인 점 참고 바란다.

보해 썬시티 리버파크 잔금 대출 후 추가로 준비할 자금은 다음과 같다. 52A(22평 : 7012만원), 52B(22평 : 7012만원), 55A(22평 : 7240만원), 70A(29평 : 9480만원), 70B(29평 : 9597만원), 75A(31평 : 1억 143만원), 75B(31평 : 1억 306만원), 75C(31평 : 1억 290만원)이다. 해당 금액에는 평형별 취득세도 포함했다.


보해 썬시티 리버파크 잔금시 잔금대출에 대한 표이다.
보해 썬시티 리버파크 잔금 준비 (잔금 대출)


♟️ 전세 보증금으로 잔금 해결하기

부산광역시 사상구 괘법동의 전세가율은 80%다.

보해 썬시티 리버파크 임차로 전세 보증금을 확보한 후 주택형별로 필요한 자금은 다음과 같다. 52A(22평 : 3563만원), 52B(22평 : 3563만원), 55A(22평 : 3673만원), 70A(29평 : 4803만원), 70B(29평 : 4858만원), 75A(31평 : 5121만원), 75B(31평 : 5200만원), 75C(31평 : 5192만원)

필자는 잔금 대출로 분양 대금을 마련하기 보다는 전세 보증금으로 준비하는걸 추천한다.

예를들어 75B의 경우 대출금은 3억 5746만원이다. 대출에는 매년 발생하는 이자가 있다. 연 5%로 가정할 경우 매년 1787만 원이 발생한다. 물론 최대 한도까지 잔금 대출을 받지는 않을것이다. 여러분께 알려주고 싶은건 잔금 대출은 이자비용이 발생하나 전세 보증금에는 이자비용이 없다는 것이다.


보해 썬시티 리버파크 잔금 준비 (전세 임차)


그래서 총 얼마가 필요한가?


앞서 계약금, 중도금, 잔금 준비에 대해 긴 글을 읽어 주어서 감사하다. 결국 우리가 취할 수 있는 전략은 잔금 대출을 받거나 전세 보증금으로 분양 대금을 충당하는 것이다. 계약부터 잔금까지 발생하는 총 비용을 정리하며 글을 마무리하겠다.

아래 이미지는 대출받고 실거주하는 경우, 전세로 임차할 경우 청약자가 준비해야하는 자금의 크기다. 계약과 중도금 단계에서 준비할 금액은 동일하다. 잔금시 어떤 전략을 취하는지에 따라 총 준비자금이 달라진다고 이해하면 된다.

예시로 70A타입으로 계약시 준비할 자금은 4633만원이다. 계약금액에는 공급가격 (10%)인 4583만원, 에어컨 (10%) 50만원이 포함되어 있다. 중도금 무이자로 대출시 내야할 돈은 없다. 마지막으로 잔금시 부담해야 할 금액을 더하면 대출로 실거주하는 사람은 1억 4114만원, 전세를 줄 사람은 9436만원이 필요하다.


보해 썬시티 리버파크 전체 필요자금이 정리된 표이다.
보해 썬시티 리버파크 총 필요 자금



본 포스팅은 보해 썬시티 리버파크 실질 분양가, 추첨제 세대수, 청약 자금 준비 방법에 초점을 두고 작성했다. 청약자께서는 해당 단지의 입지, 평면도 및 동호수 배치도를 꼼꼼히 살펴보고 청약하시길 권한다. 입지, 평면도, 동호수 배치도는 분양 홈페이지를 참고하기 바란다.
(참고 : 보해 썬시티 리버파크 분양홈페이지)

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