메이플자이 추첨제, 실질 분양가, 자금 조달 방법

메이플자이 입주자 모집공고 게시되었다. 해당 아파트는 3307세대 규모로 전체의 4.9% 인 162 세대 분양한다. 메이플자이의 가장 큰 장점은 “분양가 상한제 적용” 아파트로 시세 대비 분양가 저렴하여 안전마진이 확실한 곳이다!

여러분은 이 글을 읽으며 3가지 장점을 얻을 수 있다. 우선 유형별 공급 세대수에서 추첨제 공급세대수를 확인할 수 있다. 추첨제 세대수는 가점 낮은 무주택자, 1주택자도 당첨 기회가 있는 틈새 시작이다. 참고로 메이플자이 추첨 세대수는 45세대다. 두번째로 선택 옵션 (발코니 확장, 시스템 에어컨) 및 중도금 이자비용, 취득세 포함한 실질 분양가를 확인할 수 있다. 많은 사람이 공급 가격만 고려해 당첨 후 자금 계획 세우는데 어려움 겪는걸 자주 보아왔다. 참고로 43A타입 공급가격은 12억 500만이지만 앞서 말한 비용을 포함하면 12억 8029만원이 된다. 마지막으로 계약금, 중도금, 잔금 단계에 필요한 자금을 분석했다. 본인 자금 상황을 고려하여 자금 계획 세우는데 도움이 되리라 생각한다.

그럼 이제 본격적으로 메이플자이 추첨제, 실질 분양가, 청약 자금 조달 방법에 대해 알아보겠다.



입주자 모집공고 요약


메이플자이 입지
메이플자이 입지 (출처 : 분양 홈페이지)


메이플자이 모집공고 요약
메이플자이 입주자 모집공고 요약



🧭 거주지 요건

메이플자이은 서울, 경기, 인천 거주자만 청약 가능하다. 서울 거주자는 해당지역, 경기도와 인천 거주자는 기타지역으로 청약한다. 경쟁이 있을 시 서울 2년 이상 거주자에게 우선권이 부여된다.



🗓️ 청약 일자

특별공급 청약은 2024년 02월 05일 , 일반공급 1순위 청약은 2024년 02월 06일 청약홈에서 온라인으로 진행된다.

당첨자 발표는 2024년 02월 16일이다. 당첨자는 계약기간인 2024년 02월 27일 ~ 2024년 02월 29일에 모델하우스에서 정당 계약을 진행한다.
(🏠 모델하우스 위치는 서울특별시 강남구 영동대로 319, 대치동자이갤러리 1층 다.)

당첨자는 16 개월동안 계약금, 중도금, 잔금을 준비하면 2025년 06월새 아파트를 얻을 수 있다.
✪ 계약-중도-잔금시 준비할 자금은 아래 상세하게 설명하였다.



⛔️ 전매제한 / 실거주 의무

메이플자이 전매 제한 기간은 36개월이고, 실거주 의무 2년이다. 전매 거래는 2027년 02월 15일부터 가능하지만 입주 예정일이 전매 가능일보다 빠르기 때문에 준공 후 소유권 이전등기를 완료한 경우 즉시 거래 가능하다. 단, 실거주 의무가 있기 때문에 입주 후 2년후에 거래 가능한 점 알고 있자.

✪ 해당 아파트는 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 이상 100% 미만인 주택으로 거주의무 기간이 2년인 점 알고 있자.


공급 세대



🏘️ 총 분양 세대수 : 162 세대

메이플자이는 지하 4층 지상 35층 29개동 총 3,307세대 규모다. 분양 세대수는 162세대로 청약으로 5% 공급된다. 일반공급 81세대, 특별공급 81세대 분양하는 점 알고 있자. 분양 평형 중 49A타입(22평)은 가장 많은 53세대를 분양한다. 일반공급 28세대, 특별공급 25세대로 나눠있다.


메이플자이 공급세대
메이플자이 공급 세대수



일반공급 : 가점제, 추첨제


✅ 일반공급 가점제 36세대

규제지역 전용 60㎡이하 면적은 40% 가점제, 60% 추첨제로 공급된다. 따라서 메이플자이 일반공급 81세대는 가점제 36세대, 추첨제 45세대로 나눠진다. 가점제는 청약 점수의 높고 낮음에 따라 입주자를 결정한다. 반면 추첨제는 가점과는 무관하게 추첨으로 랜덤하게 입주자를 선정한다. 따라서 청약 점수가 낮은 무주택자, 1주택자는 추첨제에 희망을 걸어보는게 좋다.


✅ 메이플자이 추첨제 45세대

추첨제 75%는 무주택자를 우선으로 공급한다. 그래서 메이플자이 추첨제 45세대는 무주택자 대상 37세대, 전체 대상 8세대로 나눌 수 있다. 평형별 무주택자 대상 추첨 세대수는 43A(19평) 9세대, 43B(19평) 3세대, 49A(22평) 12세대, 49B(22평) 6세대, 49C(22평) 3세대, 49D(22평) 3세대, 59A(25평)이다.

❗️메이플자이 추첨 세대 중 59A 타입은 무주택자 대상 추첨세대수는 없다. 따라서 59타입 당첨을 노리는 무주택세대는 59B 타입이 더 유리하다. 전체 대상 추첨제 중 43B, 49C, 59A, 58B는 전체 대상 추첨제 세대수가 없다. 1주택자는 해당 평형에 청약해도 당첨될 가능성은 0%이니 주의하자.


메이플자이 추첨제 세대수
메이플자이 추첨제, 가점제


🥇 가점제, 추첨제 입주자 선정 순서

일반공급 입주자 선정 절차를 43A타입을 예로 설명해보겠다. 43A타입에 신청한 모든 청약자는 가점제 8세대의 당첨 대상이 된다. 1차로 청약 점수에 따라 입주자가 선정되고 나머지 인원은 자동으로 추첨제 대상이 된다. 앞서 추첨제는 무주택자 대상이 있다하였다. 가점제에서 탈락한 청약자 중 무주택자인 사람만 분류하여 추첨제 9세대를 놓고 랜덤으로 입주자를 선정한다. 여기서 끝나지 않는다. 가점제 탈락자, 무주택자 추첨제 탈락자 그리고 남아있는 청약자(1주택자 포함)는 마지막으로 전체 대상 추첨제 2세대를 두고 추첨을 진행한다.이와같이 일반공급은 1차 가점제, 2차 무주택자 추첨제, 3차 전체 대상 추첨제로 진행된다. 물론 전체 대상 추첨제의 당첨 확률은 매우 희박하다. 하지만 우선 순위없이 동등하게 경쟁하므로 모든 청약자의 당첨 확률은 동일하니 해볼만한 게임 아닐까 싶다.



특별공급 : 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양



✅ 다자녀가구 16세대

최초 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도, 인천광역시 지역에 거주하는 만19세 미만의 자녀 3명(태아 포함) 이상을 둔 현재 무주택세대구성원이 청약할 수 있다.

메이플자이 다자녀가구는 서울 거주자 11세대, 경기, 인천 거주자 대상 5세대 공급한다. 서울에게 공급하는 11세대는 서울 2년 이상 거주자 거주자에게 우선 공급되는 점 알고 있자.


메이플자이 다자녀가구 공급세대
메이플자이 다자녀가구 공급 세대수


다자녀가구는 해당지역(서울) 거주자에게 우선 공급하며 경쟁이 있는 경우 다자녀가구 특별공급 우선순위 배점표 에 의한 점수 순에 따라 대상자를 선정한다.

예를 들어 49A(22평) 공급 세대수는 총 4세대다. 서울 거주자는 2세대 선정 대상이된다. 하지만 거주지 우선 순위로 서울 2년 이상 거주자 거주자가 우선한다. 반면에 경기, 인천에 공급하는 다자녀가구는 거주지 우선권을 고려하지 않는다. 따라서 경기, 인천 및 서울 거주자는 해당 유형에서 입주자로 선정될 수 있다.



✅ 신혼부부 29세대

신혼부부 특별공급은 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도, 인천광역시 지역에 거주하고 혼인기간이 7년 이내(혼인신고일 기준, 재혼 포함)인 무주택세대구성원(신혼부부는 혼인신고일부터 입주자모집공고일 현재까지 계속 무주택자이어야 함*)으로서 「신혼부부 주택 특별공급 운용지침」에서 정하는 소득기준 또는 자산기준을 충족하는 자를 대상으로 공급한다.
* 단, 혼인기간 중 주택을 소유한 적이 있는 자는 2018.12.11. 전에 기존 소유 주택을 처분한 이후 입주자모집공고일까지 계속하여 무주택세대구성원을 유지하고 있는 경우에 신혼부부 특별공급 특례에 따라 2순위 청약 가능

메이플자이 신혼부부 특별공급은 결혼 7년차 이내의 무주택자 부부를 대상으로 진행한다. 소득기준 120%이하에게 (외벌이시 100%이하) 공급되는 세대는 우선공급 16세대, 소득기준 120%초과 ~ 160%이하 (외벌이시 100%초과 ~ 140%이하) 청약 가능한 일반공급은 6세대다. 일반공급 1순위와 동일하게 신혼부부 특별공급에도 추첨제가 있다. 기준소득을 초과한 경우 (외벌시 140%초과, 맞벌이 160%초과) 보유중인 건물, 토지의 가액이 3.31억원을 초과하지 않으면 추첨제 7세대에 청약할 수 있다.


메이플자이 신혼부부 공급세대
메이플자이 신혼부부 공급 세대수


신혼부부 특별공급은 “거주지역 >> 미성년 자녀수“에 따라 입주자를 선정한다.

49D를 예로 설명해보겠다. 해당 주택형은 우선공급 소득기준으로 2세대, 일반공급 소득기준으로 1세대, 추첨제로 1세대 공급한다. 우선공급 소득기준은 소득기준 120% (외벌이 100%이하)이어야 하고 서울 2년 이상 거주자 거주자가 입주자로 우선 선정된다. 이와 동일하게 일반공급 1세대는 소득기준 140% 이하 (맞벌이 160% 이하)인 세대 중 서울 2년 이상 거주자 거주자가 입주자로 선정된다. 마지막으로 49D 추첨제 1세대는 소득기준 초과하는 (부동산가액 만족) 신혼부부들이 추첨으로 당첨될 수 있다.



✅ 생애최초 15세대

생애최초 특별공급은 최초 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도, 인천광역시 지역에 거주하면서 생애최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정)로 주택을 구입하는 자를 대상으로 공급한다. 생애최도도 신혼부부 특별공급처럼 소득, 자산 기준을 충족해야 한다.

메이플자이 생애최초는 소득 130% 이하 우선공급 9세대, 소득 160% 이하 일반공급 3세대 공급된다. 소득기준을 초과하거나 1인 가구는 추첨제 3세대에 청약할 수 있다. 1인 단독세대는 전용 60㎡이하 면적만 청약 가능하다. 메이플자이 청약 평형은 모두 60㎡ 이하므로 마음 편하게 청약해도 된다.


메이플자이 생애최초 공급세대
메이플자이 생애최초 공급 세대수


생애최초 입주자 선정 절차를 49A(22평) 기준으로 설명하겠다. 해당 타입은 6세대 청약 가능하다. 청약자 중 소득 130%이하에 해당하는 사람은 49A 우선공급 3세대에 당첨될 수 있다. 당첨되지 못한 청약자는 소득 130%초과 ~ 160%미만 구간에 있는 청약자들과 1세대를 두고 경쟁을 진행한다. 우선공급 3세대, 일반공급 1세대에서 탈락한 청약자는 소득 기준을 초과하는 청약자와 함께 추첨제 2세대를 놓고 경쟁하게 된다. 생애최초 입주자 선정시 가점은 사용하지 않는다. 소득기준구분 및 추첨제에서 경쟁이 있을 경우 해당 주택건설지역인 서울 2년 이상 거주자 거주자가 우선하며, 경쟁이 있는 경우 추첨으로 결정한다.



✅ 노부모부양 5세대

노부모부양은 최초 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도, 인천광역시 지역에 거주하면서 만65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양(청약 신청자와 같은 세대별 주민등록표등본에 등재되어 있는 경우에 한정)하고 있는 무주택 세대주(피부양자의 배우자도 무주택자여야 함)를 대상으로 공급한다.

❗️ 노부모부양 특별공급으로 공급되지 않는 타입이 많다. 아래 표는 참고해 해당되는 타입만 청약하도록 하자.


메이플자이 노부모부양 공급세대
메이플자이 노부모부양 공급 세대수



분양 가격



💰 메이플자이 3.3㎡ 평당가는 6761만 원이다

아파트 청약시 공식적인 분양가는 ‘공급 가격’이다. 그렇지만 청약자는 아파트 외 발코니 확장, 시스템 에어컨과 같은 옵션도 선택하고, 소유권 이전 등기시 취득세를 납부해야 한다. 즉, 아파트 공급 가격과 선택옵션, 취득세를 포함한 전체 금액을 기준으로 자금 계획을 세워야 한다. 분석 내용에 포함한 선택옵션은 발코니 확장비와 시스템 에어컨이다.

발코니 확장비, 시스템 에어컨 및 취득세를 반영한 메이플자이 실질 분양가는 다음과 같다. 43A(12억 8029만원), 43B(13억 2043만원), 49A(16억 2933만원), 49B(16억 1687만원), 49C(16억 143만원), 49D(16억 1475만원), 59A(18억 5852만원), 59B(18억 4944만원)

실질 분양가는 생각해야 하는 이유는 다음과 같다. 43A(19평) 공급 가격은 12억 500만이다. 여기에 발코니 확장비 715만원, 시스템 에어컨 2605만원, 취득세 4209만원를 포함한 실질 분양가는 12억 8029만원이 된다. 실질 분양가를 이야기하는 이유는 공급 가격인 12억 500만으로 분양 자금 계획을 세우면 부족금을 충당하는데 어려움이 있기 때문이다.


메이플자이 실질 분양가
메이플자이 실질 분양가


📆 분양대금 납부 일정

공급 가격은 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%로 낸다.

계약금은 2024. 02. 29까지 20%, 중도금은 2024. 05. 10 ~ 2025. 03. 10에 60%를 나눠 낸다. 마지막으로 잔금은 2025. 06. 30에 20%를 낸다. 계약일부터 잔금까지 납부하는 총 기간은 16 개월이다.

선택옵션 (발코니 확장, 에어콘)은 계약시 10%, 중도금 1차에 20%, 잔금 때에 70% 납부하는 점 알고 있자.


메이플자이 분양대금 납부일정
메이플자이 분양가 납부 일정


💰 계약금

메이플자이 계약금 납부일(2024. 02. 29)에 준비할 비용은 [공급 가격의 20% + 발코니 확징비10% + 시스템 에어컨 10%] 이다. 계약금은 대출로 할 수 없으므로 청약자는 자납하기 위한 자금을 사전에 확보해야 한다.

메이플자이 59A타입은 공급가격 (20%) 3억 4840만원 + 발코니 (10%) 117.4만원 + 에어컨 (10%) 67.3만원을 더한 3억 5025만원을 계약금으로 준비하면 된다.


메이플자이 계약금 준비자금
메이플자이 계약금 준비 금액


💰 중도금

메이플자이 중도금 대출시 이자후불제 조건으로 진행된다. 계약금 납부 후 중도금 대출을 실행하면 중도금 납부 기간중에 내야할 중도금은 없다. 하지만 이자후불제는 잔금시 납부해야 하는 비용이므로 잔금을 대비해 입주 전까지 준비해야 한다. 하지만 발코니 확장, 시스템 에어컨 비용은 중도금 2차 때 내야한다.

59B타입 기준으로 선택옵션 (발코니 확장, 시스템 에어컨) 379.2만 원을 중도금 납부기간에 준비하면 된다.


메이플자이 중도금 준비금액
메이플자이 중도금 준비 금액


💰 잔금

잔금시 준비할 비용은 (1)중도금 대출금, (2)잔금, (3)선택옵션 잔금, (4)중도금 대출이자다.

예를 들어 59A타입은 잔금 3억 4840만, 중도금 대출 상환금 10억 4520만원, 선택 옵션 잔금 1293만원, 중도금 대출이자 3766 만원을 더한 14억 4418만원을 준비해야 한다. 엄청난 금액이다. 잔금을 준비하기 위해서는 2가지 전략을 생각해볼 수 있다. 첫번째는 잔금 대출로 충당하는 방법이 있고 두번째는 전세보증금으로 충당하는 방법이다.

하지만 메이플자이는 2년 실거주 조건이 있어 전세보증금으로 충당하는 방법은 사용하기 어렵다. 아래는 전세자금 대출로 충당하는 방법에 대해 이야기해보겠다.


메이플자이 잔금 준비자금
메이플자이 잔금 준비 금액


♟️ 잔금 대출로 해결하기

실거주로 잔금 해결하기 위해서는 잔금대출 (주택담보대출)을 집단대출 형태로 받아야 한다. 규제지역 무주택자는 LTV 50%로 대출 가능하다. 대출 가능 금액으로 잔금 준비금액을 제외한 추가 금액을 살펴보겠다.

참고로 잔금대출은 시세를 기준으로 한다. 메이플자이는 계약 후 16 개월 후 입주하는 아파트다. 일반적으로 연 4% 시세 상승을 가정하고 대출 가능 금액을 계산했는데 해당 아파트는 ‘분양가상한제 적용 아파트’로 주변 대비 시세가 매우 낮다. 메이플자이 59타입의 분양가는 17억 4천만원이다. 주변 20평대 아파트의 가격은 23억 ~ 25억의 가격을 보이고 있다. 따라서 잔금 대출은 주변 시세에 준하는 가격이 반영되어 대출될 가능성이 매우 높다.


메이플자이 주변 시세
메이플자이 주변시세


메이플자이 잔금 대출 후 추가로 준비할 자금은 다음과 같다. 43A(19평 : 1억 9348만원), 43B(19평 : 1억 9942만원), 49A(22평 : 2억 4821만원), 49B(22평 : 2억 4708만원), 49C(22평 : 2억 4444만원), 49D(22평 : 2억 4676만원), 59A(25평 : 2억 8494만원), 59B(26평 : 2억 8381만원)이다.

❗️ 잔금 대출시 주의할 점이 있다. 잔금대출은 주택담보대출과 같으므로 대출자의 DSR을 보게된다. 대출이 아무것도 없는 연봉 1억의 직장인의 경우 약 7 ~ 8억정도 대출할 경우 DSR 40%에 해당된다. 따라서 고소득자가 아니라면 아래 해당하는 잔금대출금액을 모두 받기 힘든 점 알고 있자.


메이플자이 잔금 대출 예상금액
메이플자이 잔금 준비 (잔금 대출)


그래서 총 얼마가 필요한가?


앞서 계약금, 중도금, 잔금 준비에 대해 긴 글을 읽어 주어서 감사하다. 결국 우리가 취할 수 있는 전략은 잔금 대출을 받아 실거주하는 전략이다. 계약부터 잔금까지 발생하는 총 비용을 정리하며 글을 마무리하겠다.

아래 이미지는 대출받고 실거주하는 경우 당첨자가 준비해야하는 자금의 크기다.

예시로 59A타입으로 계약시 준비할 자금은 3억 5025만원이다. 계약금액에는 공급가격 (20%)인 3억 4840만원, 발코니 (10%) 117.4만원, 에어컨 (10%) 67.3만원이 포함되어 있다. 잔금시 부담해야 할 금액을 더하면 대출로 실거주하는 사람은 6억 3888만원의 자금이 준비되어야 한다. 물론 개인의 소득에 따라 DSR 40% 한도 금액이 다르므로 일괄적이지는 않다. (잔금 대출을 모두 받았을 때는 가정한 내용이다.)


메이플자이 실 투자비용
메이플자이 총 필요 자금



본 포스팅은 메이플자이 추첨제, 실질 분양가, 청약 자금 조달 방법에 초점을 두고 작성했다. 청약자께서는 해당 단지의 입지, 평면도 및 동호수 배치도를 꼼꼼히 살펴보고 청약하시길 권한다. 입지, 평면도, 동호수 배치도는 분양 홈페이지를 참고하기 바란다.
(참고 : 메이플자이 분양홈페이지)

메이플자이 추첨제, 실질 분양가, 자금 조달 방법”의 2개의 생각

  1. 임정수 답글

    중도금 50프로까지만 대출 가능한걸로 알고있습니다. 중도금 전체 다 대출 가능한걸로 계산되어있는거 같은데 맞을까요?

    • Blackpenda 글쓴이답글

      댓글주신 내용이 맞습니다. 중도금 대출 50%만 가능합니다. 제 계산식은 60%로 되어 있습니다. 잘못된 점 알려주셔서 감사합니다!

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