구의역 롯데캐슬 이스트폴 : 평당분양가 4150만원, 청약 전 필수 점검 사항

광진구 구의역 롯데캐슬 이스트폴 청약전 전 필수 점검사항 (평당 분양가 4150만원)

7월 21일에 “광진구 롯데캐슬 이스트폴”의 청약공고가 발표되었습니다. 해당 아파트의 평당 분양가는 4151만원으로, 올해 분양하는 아파트 중에서는 두 번째로 높은 분양가를 가지고 있습니다. 이제 해당 아파트의 청약자격, 가점제/추첨제 물량, 평당분양가 비교, 입지 등에 대해 자세히 알아보겠습니다. 고유의 분석 정보를 통해 차별화된 모집공고에 대해 심층적으로 살펴보시기 바랍니다.



청약 자격

광진구 롯데캐슬 이스트폴은 서울에서 강남 3구와 용산구를 제외하고는 모두 비규제 지역입니다. 따라서 서울 및 수도권에 거주하는 무주택 및 1주택 이상 세대주는 1순위 청약이 가능합니다. 또한, 과거 청약 당첨으로 재당첨 제한기간에 계신 분들도 1순위 청약이 가능합니다. 그리고 청약 가점이 낮아도 추첨제로 당첨될 수 있습니다. 전용 85미만에는 60%의 추첨제, 85초과는 100% 추첨제 입니다. 청약 통장 가입기간은 12개월 이상이어야 합니다. 청약 통장 예치금별 청약 가능 타입도 사전에 확인하시기 바랍니다.

비규제지역 가점제, 추첨제 비율
비규제지역 가점제, 추첨제 비율

청약 예치금별 청약가능 평형
청약 예치금별 청약가능 평형


청약일자 / 당첨 후 주의사항

특별공급은 7월 31일, 1순위 청약은 8월 1일, 2순위 청약은 8월 2일로 예정되어 있습니다. 자격 요건에 맞춰 청약일자를 놓치지 마세요. 롯데캐슬 이스트폴은 비규제 지역이기 때문에 당첨 후에는 실거주 의무가 없습니다. 전매 제한은 1년으로, 2024년 8월 9일까지 입니다. 또한, 재당첨 제한도 받지 않습니다.

청약 일정
롯데캐슬 이스트폴 청약일정



공급규모

롯데캐슬 이스트폴은 총 6개 단지로 구성되어 있으며, 이번에 분양하는 단지는 48층으로 구성된 3개 단지에 총 631세대가 있습니다. 주차대수는 903대로, 세대당 1.43대입니다. 가장 낮은 층은 3층부터 시작됩니다. 평면도를 보시면 왼쪽에 있는 3개 동 입니다. 도로 건너 오른편 단지는 임대로 추후 분양될 예정입니다.

단지 평면도

분양 물량
롯데캐슬 이스트폴 분양물량



분양가격 (평당 4150만원)

타입별 분양 가격에는 발코니 확장비가 포함되어 있습니다. 84타입 에서는 84A의 분양가격이 제일 높고, 101타입에서는 101A의 분양가격이 가장 높습니다.

타입별 평당 분양가
롯데캐슬 이스트폴 분양가 및 평당분양가

추가로, 과거 서울의 아파트 평당 분양가를 정리한 자료를 통해 자양동 이스트폴의 분양가 수준에 대해 가늠해 볼 수 있습니다. 롯데캐슬 이스트폴은 7월 24일 분양 예정인 용산 에이디션 다음으로 높은 분양가를 가지고 있습니다. 마포와 비슷한 수준을 보이고 있습니다.

서울 주요단지 평당 분양가와 청약 경쟁률
서울 2022년 ~ 2023년 분양아파트 분양가 및 경쟁률



계약금 / 투자금

분양 대금 지급 조건은 계약시 10%, 중도금 60%, 잔금 30%입니다. 예를 들어, 전용 84타입의 경우 당첨시 계약금 10% 납부를 위해 현금 1.13억 ~ 1.49억이 필요합니다. 40평형대인 전용 101타입현금 1.59억 ~ 1.76억이 필요합니다.



입지

현재가치

롯데캐슬 이스트폴은 지하철 2호선 바로 옆에 위치하여 초역세권에 속하고 있습니다. 일부 세대는 한강 조망이 가능하며, 도보로 초등학교 및 중/고등학교까지 이동 가능합니다. 주변에는 광남학군으로 유명한 학원가와 다양한 생활 인프라가 형성되어 있습니다. 주변 환경은 2호선이 운행되고 주택단지가 많아 다소 정돈되지 않은 느낌을 받을 수 있으나, 광진구의 어린이 대공원과 송파구의 올림픽공원과의 접근성이 좋습니다

미래가치

롯데캐슬 이스트폴은 향후 광진구의 랜드마크로 자리매김할 것으로 예상됩니다. 이 단지는 주거단지뿐만 아니라 광진구청 신청사(18층), 첨단 업무단지(31층), 호텔/오피스텔(34층) 등이 함께 어우러져 대규모 복합단지로 조성될 예정입니다. 바로 옆에 위치한 동서울 터미널은 2024년부터 현대화 사업이 추진될 예정이며, 향후 스타필드 입주 가능성도 언급되는 호재가 있습니다.



주변단지 가격비교

롯데캐슬 이스트폴과 비교할 수 있는 단지로 e편한세상 광진그랜드파크(22년 입주), 구의현대2단지(96년 입주), 더샵스타시티(07년 입주)가 있습니다. 연식과 입지를 고려하면 e편한세상 광진그랜드파크가 가장 유사합니다. 광진그랜드파크의 최근 거래가는 23년 6월 기준으로 16억 3천만원입니다. 롯데캐슬 이스트폴이 첨단 업무단지로 개발되고 한강 조망권과 지하철 역과의 거리를 고려했을 때, 광진그랜드파크보다 높은 가격이 형성될 것으로 예상됩니다. 

주변단지 매매가격
주변단지 매매가격



청약 전략

광진구는 비규제 지역으로 전매 제한 기간은 1년이며, 실거주 의무도 없습니다. 전용 84타입의 경우 당첨 시 계약을 위해 1.13억 ~ 1.49억의 현금이 준비되어 있어야 합니다. 뒤에 있는 중도금은 대출이 가능하므로, 단기 투자를 희망하시는 분들은 1년 전매 기간이 끝나는 2024년 8월 9일부터 분양권을 매도하실 수 있습니다. 준공까지 기다리시는 분은 전세를 주는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 광남학군에 있는 아파트들은 연식이 오래되어 40%대의 전세가율을 보이고 있습니다. 비교단지로 잡은 e편한세상 광진그랜드파크의 경우 55%로 형성되어 있으며, 더샵스타시티는 69%로 형성되어 있습니다. 롯데캐슬 이스트폴이 신축이고, 광진구의 랜드마크인 점을 고려하면, 60% 수준에서는 형성될 것으로 예상됩니다. 따라서 전용 84기준으로 8 ~ 9억 사이의 전세가가 형성될 것으로 예상됩니다.

주변단지 전세가격과 전세가율
주변단지 전세가격과 전세가율

실거주 의무가 없기 때문에 전세를 주고 장기 투자를 고려하시는 분들은 “분양가 – 전세가”의 차이금액만큼 현금으로 준비가 필요합니다. 하지만 변수가 하나 있습니다. 단군이래 최대 분양단지인 올림픽파크포페온 (구 둔촌주공)이 이스트폴과 비슷한 25년 1월에 입주합니다. 거리상으로 멀리 떨어져 있고 속하는 자치구도 다르지만 물량이 워낙 많기에 전세가에 일부 영향을 미칠 수 있습니다. 


이상 자양동 롯데캐슬 이스트폴의 청약 공고에 대한 분석을 진행하였습니다. 개인의 사정에 맞춰 청약 전략과 투자 전략을 잘 수립하여 현명한 선택을 하시길 바랍니다!


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