강동 프레스티지원 자금 계획 세우기 (직장인 연봉 고려 필요 자금 분석)

10월 23일은 강동 프레스티지원 특별공급을 시작으로 청약이 시작됩니다. 청약 당첨 되는것은 쉬운 일이 아닙니다. 하지만 자금 계획 세우지 않은 상태에서 청약에 당첨되면 나중에 분양 대금 납부 문제로 계약 취소되는 일이 발생할 수도 있습니다. 이번 포스팅은 청약 당첨을 대비해 현실적으로 자금 조달을 할 수 있는지에 강동 프레스티지원 자금 계획 검토하는 방법을 알려드리겠습니다.




강동 프레스티지원 분양가 다시 보기


분양가에는 발코니 확장비는 포함되지 않았습니다. 따라서 총 분양가는 발코니 확장비를 포함한 금액으로 계산하시는게 좋습니다. 아래는 분양가에 발코니 확장비를 포함한 총 분양가를 계산해 두었습니다. 강동 프레스티지원 자금 계획 세울때 발코니 확장비를 꼭 고려하셔야 합니다.


주택형분양가발코니 확장총 분양가
44.996억 9670만1540만7억 1210만
47.98A7억 2760만1570만7억 4330만
47.98B7억 2880만1590만7억 4470만
59.81A9억 4380만1630만9억 6010만
59.94B9억 8100만1690만9억 9790만
59.94C9억 8380만1700만10억 80만
74.811억 9700만1810만12억 1510만
74.7111억 7460만1810만11억 9270만
74.95A12억 1470만1760만12억 3230만
74.84B11억 9200만1810만12억 1010만
74.96C11억 8300만1810만12억 110만
84.9313억 3790만1820만13억 5610만
84.6613억 2570만1890만13억 4460만
84.75A13억 6440만1830만13억 8270만
84.96B13억 5200만1910만13억 7110만
강동 프레스티지원 분양가 (발코니 확장 포함)




계약금 준비하기


청약 당첨 시 계약일까지 분양 대금의 20%와 발코니 확장비 10%는 현금으로 준비해야 합니다. 당첨 후 계약금을 내기 위해 분양 대금의 20%의 현금은 사전에 확보해 두세요.

발코니 확장을 선택할 경우 확장비 10%도 함께 현금 (또는 신용대출)로 준비해야 합니다. 계약금 납부는 11월 14일부터 11월 16일까지 입니다. 강동 프레스티지원의 계약금은 10%씩 2회로 납부합니다. (1차 : 계약시, 2차 : 23년 12월 29일까지)

강동 프레스티지원 자금 계획에서 계약금 20%와 발코니 확장비 10%는 첫 단추 입니다. 청약 당첨자가 사전에 확보해야 할 최소한의 현금입니다.


주택형계약금
20%
발코니 확장
10%
총 금액
44.99139,340,0001,540,000140,880,000
47.98A145,520,0001,570,000147,090,000
47.98B145,760,0001,590,000147,350,000
59.81A188,760,0001,630,000190,390,000
59.94B196,200,0001,690,000197,890,000
59.94C196,760,0001,700,000198,460,000
74.8239,400,0001,810,000241,210,000
74.71234,920,0001,810,000236,730,000
74.95A242,940,0001,760,000244,700,000
74.84B238,400,0001,810,000240,210,000
74.96C236,600,0001,810,000238,410,000
84.93267,580,0001,820,000269,400,000
84.66265,140,0001,890,000267,030,000
84.75A272,880,0001,830,000274,710,000
84.96B270,400,0001,910,000272,310,000
강동 프레스티지원 자금 계획 : 계약시 필요 자금




중도금 준비하기


중도금은 시공사에서 은행과 연계하여 만든 집단대출 상품으로 진행할 수 있습니다. 아쉽게도 이자 후불제 조건은 없습니다. 따라서 중도금 납부시 (대출시) 이자도 함께 납부해야 합니다.

이자를 내지 않았을 경우 가산 이자 발생합니다. 가산이자는 대출 이자보다 높은 이율이 적용됩니다.

다음은 중도금 대출이자 이자 5%로 가정하고 계산한 중도금 대출시 필요 자금 입니다. 중도금 대출시 계약자가 부담해야 하는 현금은 “발코니 20%”와 “중도금 이자”가 되겠습니다. 주택형별 필요 자금을 확인하세요.

중도금 대출을 한다면 강동 프레스티지원 자금 계획 세울 때 이자 비용은 꼭 검토해야 할 사항입니다.


주택형중도금
60%
발코니 확장
20%
중도금 이자
(5% 가정)
44.99418,020,0003,080,0006,967,000
47.98A436,560,0003,140,0007,276,000
47.98B437,280,0003,180,0007,288,000
59.81A566,280,0003,260,0009,438,000
59.94B588,600,0003,380,0009,810,000
59.94C590,280,0003,400,0009,838,000
74.8718,200,0003,620,00011,970,000
74.71704,760,0003,620,00011,746,000
74.95A728,820,0003,520,00012,147,000
74.84B715,200,0003,620,00011,920,000
74.96C709,800,0003,620,00011,830,000
84.93802,740,0003,640,00013,379,000
84.66795,420,0003,780,00013,257,000
84.75A818,640,0003,660,00013,644,000
84.96B811,200,0003,820,00013,520,000
강동 프레스티지원 자금 계획 : 중도금 대출시 필요 자금




잔금 납부하기


준공 후 입주자 지정일을 확인할 수 있습니다. 입주자 지정일에 필요한 자금은 잔금 20% + 중도금 대출금 60% + 발코니 확장비 70% 납부입니다. 잔금 납부 전에 내부 시설 공사는 할 수 없습니다. (예 : 에어컨 별도 설치, 내부 인테리어) 그 외 중문, 줄눈, 펜트리 선반 등은 설치 가능합니다.

84A의 경우 잔금 시 납부해야 금액은 계약금 20%를 제외한 계약금 10%를 제외한 10억 9152만 원입니다. 한번에 납부하기 쉬운 금액이 아닙니다. 어떻게 해결하면 좋을까요?

잔금은 보통 2가지 방법으로 해결합니다. ❶실거주 하실분은 주택담보대출을 받는 방법, 그렇지 않을 분은 ❷전세를 주는 방법입니다.



실거주 계약자의 잔금, 주택담보대출로 납부하기


중도금 대출은 건설사가 계약된 은행을 통해 진행하기에 개인 신용 현황을 보지 않습니다. 하지만 주택담보 대출시는 신용과 관련하여 LTV, DTI, DSR에 따라 개인별 대출 한도가 달라질 수 있습니다.

강동구는 비규제지역으로 무주택자는 LTV 60%, 1주택자는 LTV 50%, 다주택자는 LTV 30%로 대출 가능합니다. 특히 생애 최초 구입자는 9억원 이하 아파트에 대해서는 LTV80%까지 대출 가능합니다. 생애 최초자에 한하여 강동 프레스티지원의 경우 44타입은 전액 잔금 대출 가능합니다!

중요한 점은 LTV는 아파트 분양가가 아닌 시세를 기준으로 대출해줍니다. 입주시 아파트 시세 10% 상승했다는 행복한 가정을 하고 이야기 해보겠습니다.

(시세 10% 상승가정) [무주택자] LTV 60%로 대출받았을 경우 “추가 필요 자금”만큼 현금이 필요합니다.


주택형LTV 60%
(무주택자)
중도금 상환
+ 잔금 납부
대출 제외
필요 자금
44.99469,986,000569,680,00099,694,000
47.98A490,578,000594,640,000104,062,000
47.98B491,502,000595,760,000104,258,000
59.81A633,666,000768,080,000134,414,000
59.94B658,614,000798,320,000139,706,000
59.94C660,528,000800,640,000140,112,000
74.8801,966,000972,080,000170,114,000
74.71787,182,000954,160,000166,978,000
74.95A813,318,000985,840,000172,522,000
74.84B798,666,000968,080,000169,414,000
74.96C792,726,000960,880,000168,154,000
84.93895,026,0001,084,880,000189,854,000
84.66887,436,0001,075,680,000188,244,000
84.75A912,582,0001,106,160,000193,578,000
84.96B904,926,0001,096,880,000191,954,000
강동 프레스티지원 자금 계획 : 무주택자 LTV 60% 대출시 대출을 제외한 필요 자금


예를 들어 보겠습니다.

무주택자인 J씨가 84A 당첨되었을 경우 ‘강동 프레스티지원 자금 계획’에서 확보해야 할 금액을 계산해 보겠습니다.

계약을 위해 계약금을 준비하고 발코니 확장비를 현금 (또는 신용 대출)로 납부해야 합니다. 중도금 대출을 받았다면 기간중 발생하는 이자 역시 현금으로 납부해야 합니다. 마지막 잔금시 중도금 60%를 상환하고 잔금 20%를 납부해야 합니다. 무주택자라면 LTV 60%로 대출 가능합니다. 결과는 다음과 같습니다.

계약금 2억 7471만원
발코니 잔금 1830만원
중도금 이자 1364만원
주담대 부족분 1억 9357만원
—————————

84A에 실거주 하기 위해서는 대출을 제외하고 5억 22만원만원의 현금이 확보되어야 합니다.
강동 프레스티지원 자금 계획 : 무주택자 J씨가 84A 당첨 되었을 때 필요한 현금



실거주가 어렵다면 임차를 생각해보자


계약금 내고, 중도금 대출로 막고 마지막 잔금시 주택담보 대출을 받아도 1억 ~ 2억정도의 추가 현금이 필요합니다. 이럴 때는 임차 (전세)를 고려해보는 것도 좋은 방법 입니다. 전세 주었을 때 자금계획을 시뮬레이션 해볼게요.

✪보수적으로 분양가의 70%에 임차를 준다고 가정하겠습니다.


주택형전세
(분양가 70%)
중도금 상환
+ 잔금 납부
대출 제외
필요 자금
44.99498,470,000569,680,00071,210,000
47.98A520,310,000594,640,00074,330,000
47.98B521,290,000595,760,00074,470,000
59.81A672,070,000768,080,00096,010,000
59.94B698,530,000798,320,00099,790,000
59.94C700,560,000800,640,000100,080,000
74.8850,570,000972,080,000121,510,000
74.71834,890,000954,160,000119,270,000
74.95A862,610,000985,840,000123,230,000
74.84B847,070,000968,080,000121,010,000
74.96C840,770,000960,880,000120,110,000
84.93949,270,0001,084,880,000135,610,000
84.66941,220,0001,075,680,000134,460,000
84.75A967,890,0001,106,160,000138,270,000
84.96B959,770,0001,096,880,000137,110,000
강동 프레스티지원 자금 계획 : 임차 (전세)시 자금 시뮬레이션


전세는 임차시의 환경에 따라 변동될 수 있습니다. 입주장이라 상대적으로 약한 임차 시세 형성될 가능성도 높고요. 우선 분양가의 70% 수준으로 전세를 준다고 가정했을 때 가장 오른쪽은 추가로 필요한 자금입니다. 이정도 금액이면 주택담보대출로 진행해도 이자 부담이 크지 않을 것 같습니다.

위와 같은 계산 방법으로 무주택자 J씨가 84당첨 되었을 경우 전세주고 대출을 제외하고 확보해야 할 전체 현금은 “4억 4492만원” 입니다.

전세를 주었다면 일부 비용을 전세금으로 납부할 수 있습니다. 실거주와의 가장 큰 차이점은 “주택 담보 대출 이자”를 절약할 수 있다는 점이죠.




강동 프레스티지원 자금 계획 분석글 마치며


실거주를 했을때, 전세를 주었을 때 계약부터 잔금까지 필요한 자금은 5천만원 정도 차이납니다. 잔금시에는 5천만원 차이나지만 시간이 지나면 그 갭은 더 커집니다. 실거주시 LTV 60%로 받은 대출금은 9억 (84A의 경우)입니다. 주택담보대출 이자를 5%로 잡았을 경우 연 이자는 4500만원이 됩니다. 2년이면 9천만원이 되버리죠. 물론 원금을 갚지만 줄어드는 폭은 미미할 겁니다.

개인적인 생각은 실거주보다는 임차를 주는게 현명한 방법 아닐까 싶습니다. 입지상 나쁘지 않고 천호동이 정비되면 가격 상승 여력도 있다고 봅니다. 임차를 줘서 전세금으로 무이자 레버리지하는 것도 좋은 투자 방법이니 참고하세요.

청약 전에 강동 프레스티지원 자금 계획과 본인의 신용, 금융 상황 꼼꼼히 따져서 청약 도전하세요!

✪ 청약은 10월 23일 청약홈에서 진행됩니다.




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